AG Charlottenburg: Bedrohung durch Ehemann rechtfertigt außerordentliche Kündigung der Ehefrau

Grundsätzlich gilt, dass eine Bedrohung von Leib und Leben des Vermieters und seiner Mitarbeiter geeignet ist, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigen. Was aber gilt für schwer wiegendes Fehlverhalten des Ehepartners, der nicht Mietpartei ist?

Dies hatte wird sich das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil vom 26.08.2021, Az. 203 C 45/21) zu entscheiden. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter ist Eigentümer eines Wohngebäudes, das er abreißen will. Er beauftragte zwei Angestellte mit der Zustellung von Verwertungskündigungen. Vor der Eingangstür treffen die Angestellten auf den Ehemann einer Mieterin. Dieser verhindert die Zustellung, indem er die Angestellten an Leib und Leben bedroht. Der Vermieter spricht daraufhin der Mieterin aufgrund dieses Zwischenfalls die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrags aus und verlangt die Wohnung geräumt herauszugeben. Obwohl der Ehemann nicht Mietpartei ist, sondern die Wohnung nur mitbewohnt, stützt sich der Vermieter darauf, dass der Mieterin das Verhalten ihres Mannes zurechenbar sei und dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertige. Mit Erfolg?

Das Amtsgerichts Charlottenburg gibt der Räumungsklage statt. Mieterin und Ehemann werden verurteilt, die Wohnung geräumt herauszugeben. Eine Rückgabepflicht ergebe sich aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis durch Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB beendet worden ist. Das Gericht stellt fest, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Im Zuge der Interessensabwägung kommt das Gericht zu Lasten der Mieterin zu dem Schluss, dass sich ihr Ehemann eine eigentümerähnliche Stellung anmaßt, sein Verhalten strafbar ist, die Verhinderung einer Kündigungszustellung Selbstjustiz begründet und eine Wiederholungsgefahr besteht, da die Mieterin das Fehlverhalten ihres Mannes nicht einsieht. Infolgedessen ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Es bedurfte aus diesem Grund auch keiner Abmahnung. Das Fehlverhalten ihres Mannes hat die Mieterin dabei wie eigenes zu verantworten. Wenn dem Mieter schon Störungen des Hausfriedens durch Besucher zurechenbar sind, so muss dies erst recht für Störungen des Ehepartners gelten, der dauerhaft die Wohnung mitbewohnt. Auch begründet ein wertender Vergleich zu § 540 Abs. 2 BGB eine Verschuldenszurechnung, denn je enger die Bindung des Störers zur Mietsache ist, desto eher ist eine Verschuldenszurechnung zu Lasten der Mietpartei gerechtfertigt.

Fazit: Das Urteil ist begrüßenswert, da es die Vermieterrechte bei schwer wiegendem Fehlverhalten eines Ehepartners stärkt. Gravierendes Fehlverhalten zerstört die Vertrauensgrundlage; eine Abmahnung kann diese nicht wiederherstellen. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter das Fehlverhalten seines Ehepartners nicht zugesteht. Muss der Vermieter aufgrund der Privilegierung des Ehepartners in § 540 Abs. 1 BGB dessen Wohngebrauch dulden, so ist es nur konsequent, wenn der Mieter die Folgen zu tragen hat, die aus der faktischen Nutzungssituation resultieren. Ist der Mieter in diesen Fällen weder gewillt noch in der Lage, auf den Ehepartner einzuwirken, so kann das Gericht zu der Entscheidung kommen, dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtens ist.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim