BGH: Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers für Wasserschaden des Nach-barn?

In Mehrfamilienhäusern kommt es gelegentlich vor, dass ein Wasserschaden auftritt und auch andere Mieter im Objekt hiervon betroffen sind. Es stellt sich dann die Frage, ob der Geschädig-te Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer geltend machen kann. Mit einem solchen Fall hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.12.2020, V ZR 193/19) auseinanderzusetzen.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: In einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft werden jeweils von Mietern im Erdgeschoss ein Restaurant und im Obergeschoss eine Zahnarztpraxis betrieben. Bei Außentemperaturen von -20°C bricht in der Praxis eine Kaltwasserleitung, die - vom Leitungssystem durch eine Absperreinrichtung ge-trennt - zu einem Zahnarztstuhl führte. Diese Leitung war bei Aufteilung des Gebäudes in Woh-nungseigentum bereits vorhanden. Amts- und Landgericht waren der Ansicht, dass der Woh-nungseigentümer der Zahnarztpraxis für den am Sondereigentum der Gastronomie-Einheit ent-standenen Schaden i.H.v. 73.137,40 Euro haftet und gaben daher der Regressklage des Gebäu-deversicherers statt.

Nachdem der Wohnungseigebntümer Revision eingelegt hatte, hatte der Bundesgerichtshof über die Angelegenheit zu entscheiden. Der Bundesgerichtshof beurteilt die Angelegenheit anders als das Amtsgericht und das Landgericht und verweist den Rechtsstreit daher an das Landgericht zurück. Er bestätigt aber seine Rechtsprechung, nach der § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auf Gro-bimmissionen zwischen zwei Sondereigentumseinheiten analoge Anwendung findet. Da die Kaltwasserleitung nur den Zahnarztstuhl versorgte, stand sie nicht im Gemeinschaftseigentum, was einen Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB verhindert hätte. Die Vorinstanzen haben aber nicht gewürdigt, inwieweit der Schaden auf einem schuldhaften Verhalten des Mie-ters beruht, konkret dem Nichtbeheizen der Arztpraxis. Sollte der Schaden alleine hierauf beru-hen, scheidet eine Haftung des Wohnungseigentümers aus; bei einer Mitverursachung würden beide als Gesamtschuldner haften.

Fazit: § 14 Abs. 3 WEG in der aktuellen Fassung lässt keinen Raum mehr für eine Analogie zu § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB; richtigerweise ist jene Norm auf die rechtswidrige Einwirkung durch (Grob-) Immissionen nicht analog anwendbar. Für den Fortgang des hiesigen Verfahrens spielt dies indes keine Rolle, weil sich die Berechtigung von vor dem Inkrafttreten des WEMoG (mut-maßlich) entstandenen Ersatzansprüchen nach altem Recht richtet.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim