OLG Karlsruhe: Geschäftsräume corona-bedingt geschlossen: Miete ist weiter zu zahlen!

Viele Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten, müssen wegen der Corona-Verordnung schließen. Bleiben Sie gleichwohl verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen? Dieser Frage ist höchst aktuell und wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Die Frage ist insbesondere vor dem Hintergrund für den Gewerberaum Mieter relevant, als das im Gewerberaummietrecht fast ausschließlich Zeitmietverträge geschlossen werden. Es besteht daher keine Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Pandemie aber stellt für eine außerordentliche Kündigung keinen ausreichenden Grund dar.

Kürzlich hatte das OLG Karlsruhe über diese Frage zu entscheiden (Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der weltweit tätige Gewerberaummieter kündigt unmittelbar nach der Anordnung der Geschäftsraumschließung durch die Corona-Verordnung an, während der Zeit der Schließung keine Miete für angemietete Geschäftsräume zu zahlen. Der Vermieter macht nach erfolgloser außergerichtlicher Aufforderung zur Zahlung die Miete gerichtlich geltend.

Das OLG Karlsruhe bestätigt die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg vom 30.07.2020 dahingehend, dass Miete zu zahlen ist. Wie inzwischen von der ganz überwiegenden Rechtsprechung angenommen tritt eine Minderung der Miete nicht ein. Es fehlt bei der durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkten Gebrauchsbeschränkung an einem unmittelbaren Zusammenhang mit der konkreten Beschaffenheit der gemieteten Räumlichkeiten. Auch ein Fall der Unmöglichkeit mit der Folge des Entfalls der Gegenleistungspflicht für den Mieter wird vom Oberlandesgericht Karlsruhe verneint. Eine Vertragsanpassung nach hält auch das Oberlandesgericht grundsätzlich für möglich. Auch das Oberlandesgericht geht davon aus, dass die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Allerdings bestätigt das Oberlandesgericht Karlsruhe die Auffassung des LG Heidelberg dahingehend, dass der Mieter zumindest eine einer Existenzgefährdung nahekommende unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlegen und beweisen muss. Der hier lediglich erfolgte Hinweis auf Umsatzausfälle sei zur Darlegung insoweit unzureichend.

Die nicht rechtskräftige Entscheidung schließt die Anpassung von Verträgen nicht aus, stellt aber auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB hohe Anforderungen an die Darlegungslast des gewerblichen Mieters. Die Entscheidung überzeugt dabei wesentlich mehr als die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden (Az.: 5 U 1782/20), ebenfalls vom 24.02.2021. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Entscheidung die Auffassung des Gesetzgebers in der Bundestagsdrucksache zur Änderung von Art. 240 § 7 EGBGB zutreffend einbezieht. Eine endgültige Klärung kann erst durch den Bundesgerichtshof erfolgen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim