AG Oldenburg: Vermieter beansprucht Eigenbedarf für „seine Lebensgefährtin“: Begründung unzureichend!

Mit dieser Problematik hatte sich kürzlich das Amtsgericht Oldenburg zu beschäftigen (AG Oldenburg, Urteil vom 23.09.2020, Az. 7 C 7093/20). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Vermieter, zum Zeitpunkt ihres Kündigungsausspruchs bereits verheiratet, kündigen als Rechtsnachfolger auf Vermieterseite ihrem Mieter dessen Wohnung wegen Eigenbedarfs. Sie begründen ihre Kündigung damit, dass „die Lebensgefährtin des Mannes" die gekündigte Dachgeschosswohnung benötige, die derzeit in der mittleren Wohnung im Hause wohne, welche nach dem Auszug der Tochter allerdings zu groß geworden und nach einer Mieterhöhung auch für sie zu teuer sei. Ein Einzug in die Wohnung des Mannes käme dabei nicht in Betracht, da diese zu klein sei.

Das Amtsgericht weist die Räumungsklage bereits aus formellen Gründen ab. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zur Erfüllung der gesetzlich normierten Begründungspflicht (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), die Wirksamkeitserfordernis ist, grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend, aber eben auch erforderlich. Nachdem der Mann gerade keinen Eigenbedarf für sich geltend gemacht hat, sondern „für seine Lebensgefährtin", ohne dass zuvor ein gemeinsamer Haushalt bestand bzw. zukünftig erst entstehen sollte, scheidet der Eigenbedarfsgrund des Benötigens der gekündigten Räumlichkeiten für sich oder einen Angehörigen seines Haushalts aus und es konnte nur noch Eigenbedarf für Familienangehörige in Betracht kommen. Davon durfte der gekündigte Mieter nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens allerdings nicht ausgehen, weil stets nur von „der Lebensgefährtin des Klägers" die Rede gewesen ist. Zur Wirksamkeit der Kündigung wäre somit erforderlich gewesen, Bedarf für einen Familienangehörigen, nämlich die Ehefrau, geltend zu machen, was jedoch unterblieben ist.

Fazit: Der Entscheidung des Amtsgerichts ist beizupflichten. Die erforderliche Mitteilung der sog. Kerntatsachen setzt zwingend voraus, dass - ungeachtet aller Darlegungserleichterungen - jedenfalls die Tatbestandsmerkmale des § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB korrekt und zweifelsfrei mitgeteilt werden, was der Vermieterseite in jedem Fall auch abverlangt werden kann. Wobei immer auch im Auge behalten werden muss, dass die Kerntatsachen stets identisch bleiben müssen, nachdem nur innerhalb dieser Identität spätere Verschiebungen noch zulässigerweise möglich sein können, nicht jedoch außerhalb. Wenn beispielsweise Eigenbedarf für die gesamte Familie des Vermieters geltend gemacht wird, die in das Mietshaus mit sämtlichen Wohnungen einziehen will, dann mag es sich als unschädlich darstellen, wenn sich in Bezug auf die Zuteilung später noch Verschiebungen ergeben. Wenn aber, wie vorliegend, Eigenbedarf für eine gesetzlich nicht vorgesehene Bedarfsperson geltend gemacht wird, dann hat diese Unzulänglichkeit mit derjenigen Partei heim zu gehen, die dem Wortlaut des Gesetzes zutreffend und sachlich richtig hätte entsprechen können. Wollte man dies vorliegend anders sehen, dann wäre die Einhaltung des gesetzlichen Begründungserfordernisses gem. § 573 Abs. 3 BGB freilich nur noch Makulatur.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim