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Überbau: Wann ist Irrtum über Grenze grob fahrlässig?

 

Der Eigentümer eines überbauten Grundstücks hat nach § 912 Abs. 1 BGB den Überbau zu dulden, wenn bei der Errichtung des Gebäudes über die Grenze gebaut worden ist, ohne dass dem Überbauenden Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, es sei denn, dass er nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Grobe Fahrlässigkeit bedeutet in diesem Zusammenhang jedes besonders unsorgfältige Verhalten, das in irgendeiner Weise für die Grenzüberschreitung kausal ist. Wer im Bereich der Grenze baut, hat dabei stets die Pflicht, sich zuverlässig über den Grenzverlauf zu unterrichten, gegebenenfalls durch Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs.

 

Das OLG Brandenburg hatte sich kürzlich (Urteil vom 31.03.2011, Az. 5 U 45/09) mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen: Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Sie streiten um die Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung mehrerer Gebäude bzw. eines Zaunes, soweit diese, was unstreitig ist, auf das Grundstück der Klägerin überbaut worden sind, Herausgabe der überbauten Flächen sowie um die Verpflichtung zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 1.356,96 Euro. Bei den Gebäuden handelt es sich um eine Garage sowie diverse Schuppen.

 

Die Klage hat keinen Erfolg. Nach Auffassung des OLG Brandenburg gilt: Baut jemand an der Grenze zum Nachbargrundstück und erweist sich diese Grenze im Nachhinein als falsch, so ist dem Überbauenden keine grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen, auch wenn er bei seinem Vorhaben keinen Vermessungsingenieur beauftragt hat, es sei denn, er hat die Unrichtigkeit des Grenzverlaufs positiv gekannt. Unstreitig seien Garage und Schuppen im Jahre 1987 im Grenzbereich zum Grundstück der Klägerin errichtet worden. Ein Vermessungsingenieur sei nicht zugezogen worden. Auch in den alten Flurkarten sei die Grenze so eingezeichnet, wie sie bei der jetzt durchgeführten Vermessung auch festgestellt worden sei. Bei dieser Ausgangslage spreche zunächst vieles für eine grobe Fahrlässigkeit der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgängerin im Zusammenhang mit dem Überbau auf das Grundstück der Klägerin. Es seien jedoch besondere Umstände gegeben, die ausnahmsweise den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit beim Überbau auf das Grundstück der Klägerin entfallen lassen würden. Die Beklagte habe, wovon das Gericht überzeugt ist, von einer Bebauung an der Grenze ausgehen dürfen. Dass sich die vermeintliche Grenze später als falsch herausstellte, gehe nicht zu ihren Lasten. Da entsprechendes auch für die anderen Gebäude gelte, müsse die Klägerin den Überbau insgesamt dulden.

 

Der Klägerin steht zwar, da es sich bei den überbauten Teilen der Gebäude um einen entschuldigten Überbau handelt, grundsätzlich ein Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente zu. Eine solche Rente, die sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zum - vom Gläubiger zu beweisenden - Zeitpunkt der Grenzüberschreitung bemisst, muss jedoch konkret dargelegt werden. Es genügt insoweit nicht, lediglich pauschal einen bestimmten Verkehrswert für die überbaute Fläche vom 65 qm zu behaupten, vielmehr müsste zwischen den einzelnen Gebäuden, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten errichtet worden sind, differenziert werden.

 

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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