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Arglistiges Verschweigen des Käufers bei Feuchtigkeitsmängeln im Keller

Ein in der Praxis immer wieder vorkommender Fall ist, dass bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie mit entsprechendem Gewährleistungsausschluss nachträglich Mängel, insbesondere Abdichtungs- und Feuchtigkeitsmängel auftreten. Ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz gegen den Verkäufer setzt voraus, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Eine betrügerische Absicht ist hierbei nicht erforderlich. Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln seitens des Käufers ist in aller Regel dann schon gegeben, wenn der Verkäufer Fehler der Kaufsache zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder jedenfalls nicht so geschlossen hätte. Hierzu bedarf es jedoch näherer Anhaltspunkte. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Verkäufer vorher das Haus bewohnt hatte und hierbei Kenntnis von Feuchtigkeitseindringungen hätte haben müssen sowie bei den Vertragsverhandlungen Farbveränderungen an den Kellerwänden verharmlosend als bloße Überstreichungen qualifiziert.

Mit einem ähnlichen Fall hatte sich jüngst das OLG Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.11.2008 - 5 U 98/07) zu beschäftigen. Der Erwerber eines im Jahr 1936 errichteten Einfamilienhauses verklagte den Verkäufer auf Schadensersatz in Höhe von 23.000 Euro wegen Feuchtigkeitsmängeln im Keller. Im Kaufvertrag hatten die Parteien Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen. Das Oberlandesgericht wies die Klage ab. Zwar bestehe grundsätzlich eine Offenbarungspflicht bei Feuchtigkeitsmängeln. Der Käufer habe aber nicht nachweisen können, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat und ihm etwa bekannte Feuchtigkeitserscheinungen im Keller verschwiegen hätte. Insbesondere reiche eine fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel für die Annahme von Arglist nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Verkäufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der Beschaffenheit und die Folgen ihres Fehlens einstehen will, seien dem Vertrag nicht zu entnehmen. Gegen eine solche Annahme spreche auch eine weitere Vertragsformulierung, wonach der Verkäufer „das Kaufobjekt in dem ihm bekannten altersbedingten Zustand" übernehme. Die fehlende vertikale Bauwerksabdichtung, auf die die Feuchtigkeitsschäden zurückzuführen sind, seien im Jahr der Bauerrichtung 1936 üblicher Standard gewesen, wie der gerichtliche Gutachter bestätigt habe. Somit verbleibe es bei dem wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

In vergleichbaren Fällen ist die Rechtsprechung ansonsten durchaus geneigt, die Rechte des Käufers zu stärken und insbesondere eine Arglisthaftung des Verkäufers anzunehmen. Beispielsweise das OLG Koblenz hatte im Jahre 2006 in einem Fall, in dem an allen Kelleraußenwänden Feuchtigkeitsschäden sichtbar waren, den Verkäufer zum Schadensersatz verurteilt. Die bei der Besichtigung allenfalls vorhandenen unterschiedlichen Farbschattierungen der gestrichenen Kellerwände hätten den Käufer nicht ohne weiteres gravierende Abdichtungsmängel erkennen lassen. Über diese Mängel sei daher aufzuklären gewesen. Der Verkäufer habe von der Feuchtigkeit gewusst, weil er in dem Haus wohnte.

Letztlich hängt also sehr viel vom Einzelfall ab. Der Käufer hat das Problem beweisen zu müssen, dass der Mangel bereits vor Vertragsabschluss existierte und der Verkäufer den Mangel zumindest für möglich hielt. Dieser Beweis gelingt in der Regel nur dann, wenn es nachweisbare Mangelbeseitigungsspuren gibt.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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