OLG Köln: Ohne Maklervertrag keine Provision
Grundsätzlich
gilt: Eine Provisionsabrede kann auch stillschweigend durch schlüssiges
Verhalten getroffen werden. Hieran sind jedoch strenge Anforderungen zu
stellen. Welche Anforderungen genau zu stellen sind, kann im Einzelfall
schwierig sein. Mit einem derartigen Fall hatte sich zuletzt das
Oberlandesgericht Köln zu beschäftigen.
Dem
Urteil des OLG Köln (Urteil vom 03.12.2015 – 24 U 21/14) lag folgender
Sachverhalt zu Grunde: Die klagende Maklerin verlangt von der Käuferin
Maklerprovision für die Vermittlung eines Hausgrundstücks. Die Maklerin hatte
das Objekt in einem Internetportal inseriert, die Käuferin nahm Kontakt zur
Maklerin auf, das Objekt wurde gemeinsam besichtigt. Streitig ist zwischen den
Parteien, ob die Käuferin bei der Inanspruchnahme der Maklerleistungen im
Rahmen der Hausbesichtigung Kenntnis davon hatte, dass sie im Falle des Hauskaufs
an die Maklerin eine Käuferprovision von 3,57% zu zahlen hatte.
Das
LG Aachen wie auch das OLG Köln als Berufungsinstanz weisen die Klage ab, weil
ein Maklervertrag nicht festgestellt werden könne. Der Maklerin stehe der
Maklerlohn nicht zu, ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien nicht
geschlossen worden. Zwar könne ein Maklervertrag auch durch schlüssiges
Verhalten geschlossen werden. Soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt sei, könne
der Maklerkunde aber davon ausgehen, dass der Makler vom
Verkäufer beauftragt wurde und auch vergütet werde. Etwas anderes gelte
dann, wenn der Makler unmissverständlich den Käufer auf seine Provisionspflicht
hingewiesen habe. Nehme der Kaufinteressent dann Dienste des Maklers in
Anspruch, gebe er damit in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er das Angebot
auf Abschluss des Maklervertrags annehmen will. Ein solches Angebot könne
im Exposé gestellt werden, grundsätzlich liegt es noch nicht in einer Zeitungs-
oder Internetanzeige des Maklers. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme
des Interessenten mit dem Makler könne aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags
führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich
und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe. Vorliegend könne
aufgrund der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass die Käuferin von
einem solchen Provisionsverlangen der Maklerin bei Inanspruchnahme der
Maklerleistungen Kenntnis gehabt habe. Die gehörten Zeugen hätten insoweit
widersprechende Aussagen gemacht. Auch sei nicht mit Sicherheit feststellbar,
dass in der Internetanzeige der Maklerin eine Provisionspflicht des Käufers
ausgewiesen gewesen sei. Insoweit könne nicht ausgeschlossen werden, dass im
Rahmen von Übertragungsfehlern der Software dieser Hinweis unterblieben sei.
Es ist
Aufgabe des Maklers, zur Sicherung seiner Ansprüche für klare Verhältnisse zu
sorgen. Er muss deutlich zum Ausdruck bringen, dass er eine Provision erwartet
und wer die Provision zahlen soll. Im Idealfall übergibt der Makler dem Kunden
ein Exposé mit Provisionspflicht zu Lasten des Kunden, dieser nimmt sodann
Dienste des Maklers in Anspruch (z. B. Anforderung von Plänen oder Vereinbarung
eines Besichtigungstermins), dann kommt nach herrschender Rechtsprechung,
insbesondere auch des BGH, ein Maklervertrag konkludent zu Stande.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer,
Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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