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OLG Köln: Ohne Maklervertrag keine Provision

Grundsätzlich gilt: Eine Provisionsabrede kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Hieran sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen. Welche Anforderungen genau zu stellen sind, kann im Einzelfall schwierig sein. Mit einem derartigen Fall hatte sich zuletzt das Oberlandesgericht Köln zu beschäftigen.


Dem Urteil des OLG Köln (Urteil vom 03.12.2015 – 24 U 21/14) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die klagende Maklerin verlangt von der Käuferin Maklerprovision für die Vermittlung eines Hausgrundstücks. Die Maklerin hatte das Objekt in einem Internetportal inseriert, die Käuferin nahm Kontakt zur Maklerin auf, das Objekt wurde gemeinsam besichtigt. Streitig ist zwischen den Parteien, ob die Käuferin bei der Inanspruchnahme der Maklerleistungen im Rahmen der Hausbesichtigung Kenntnis davon hatte, dass sie im Falle des Hauskaufs an die Maklerin eine Käuferprovision von 3,57% zu zahlen hatte.


Das LG Aachen wie auch das OLG Köln als Berufungsinstanz weisen die Klage ab, weil ein Maklervertrag nicht festgestellt werden könne. Der Maklerin stehe der Maklerlohn nicht zu, ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Zwar könne ein Maklervertrag auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt sei, könne der Maklerkunde aber davon ausgehen, dass der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und auch vergütet werde. Etwas anderes gelte dann, wenn der Makler unmissverständlich den Käufer auf seine Provisionspflicht hingewiesen habe. Nehme der Kaufinteressent dann Dienste des Maklers in Anspruch, gebe er damit in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er das Angebot auf Abschluss des Maklervertrags annehmen will. Ein solches Angebot könne im Exposé gestellt werden, grundsätzlich liegt es noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler könne aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe. Vorliegend könne aufgrund der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass die Käuferin von einem solchen Provisionsverlangen der Maklerin bei Inanspruchnahme der Maklerleistungen Kenntnis gehabt habe. Die gehörten Zeugen hätten insoweit widersprechende Aussagen gemacht. Auch sei nicht mit Sicherheit feststellbar, dass in der Internetanzeige der Maklerin eine Provisionspflicht des Käufers ausgewiesen gewesen sei. Insoweit könne nicht ausgeschlossen werden, dass im Rahmen von Übertragungsfehlern der Software dieser Hinweis unterblieben sei.


Es ist Aufgabe des Maklers, zur Sicherung seiner Ansprüche für klare Verhältnisse zu sorgen. Er muss deutlich zum Ausdruck bringen, dass er eine Provision erwartet und wer die Provision zahlen soll. Im Idealfall übergibt der Makler dem Kunden ein Exposé mit Provisionspflicht zu Lasten des Kunden, dieser nimmt sodann Dienste des Maklers in Anspruch (z. B. Anforderung von Plänen oder Vereinbarung eines Besichtigungstermins), dann kommt nach herrschender Rechtsprechung, insbesondere auch des BGH, ein Maklervertrag konkludent zu Stande.

 

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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