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Kann ein Bauträger wegen hoher Kosten eine Mängelbeseitigung verweigern?

Es gibt praktisch kein Werk, welches völlig mangelfrei erbracht wird. Irgendein Mangel ist meist festzustellen. Regelmäßig streiten dann Bauherr und Bauunternehmer/ Bauträger über die Frage, ob der Unternehmer zu einer Nachbesserung (also einer Mangelbeseitigung) verpflichtet ist oder ob der Bauherr lediglich zu einer Minderung (also einem Abzug von der Vergütung) berechtigt ist.

 

Das OLG Hamm hatte sich kürzlich (Urteil vom 15.05.2012, Az. 21 U 113/11) mit folgendem Fall zu beschäftigen: Ein Bauträger errichtet eine Wohnanlage samt Tiefgarage. Nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter entstehen im Kellerboden und an den Kellerwänden Risse. Es tritt Feuchtigkeit in den Keller und in die Tiefgarage ein. Der Bauträger versucht, durch Verpressarbeiten die Mängel zu beseitigen. Nachdem diese Mängelbeseitigungsversuche ohne einen nachhaltigen Erfolg bleiben, verlangen die Erwerber die Herstellung einer fachgerechten Abdichtung der Außenwände der Tiefgarage und des Kellers. Ursache für die eindringende Feuchtigkeit sei eine Schwachstelle im Bereich der Stoßfugen und Betonplatten, da diese nicht gesondert abgedichtet worden sei. Die Erwerber verlangen deshalb die Sanierung aller Außenwände, da diese nicht wie vertraglich geschuldet ausgeführt worden seien. Der Bauträgerin verweigert dies mit dem Argument, die erheblichen Mängelbeseitigungskosten stünden außer Verhältnis zum Erfolg. Daraufhin verlangen die Erwerber über die Wohnungseigentümergemeinschaft Kostenvorschuss in voller Höhe.

 

Der Klage der Wohnungseigentümer wird stattgegeben. Der Bauträger könne die Nachbesserung nicht wegen zu hoher Kosten verweigern, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik und der üblichen Beschaffenheit entspreche. Ein Leistungsverweigerungsrecht stehe dem Bauträger nur dann zu, wenn der erzielbare Erfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Aufwands stehe. Unverhältnismäßigkeit sei danach in aller Regel nur anzunehmen, wenn einem objektiv geringen Interesse des Bestellers an einer völlig ordnungsgemäßen vertraglichen Leistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenüberstehe. Dies sei vorliegend nicht der Fall, da das Bauwerk entgegen den anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde und nach den Feststellungen des Sachverständigen ohne Außenabdichtung die Gefahr bestehe, dass immer wieder Feuchtigkeit durchbreche und letztlich die Bausubstanz schädige.

 

Das Urteil ist richtig. Die Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Die Abwägung zwischen den Besteller- und den Bauträgerinteressen hat ohne Rücksicht auf das Verhältnis von Preis und Gegenleistung zu erfolgen. Ebenso ist das Verhältnis von Nachbesserungsaufwand zum Vertragspreis irrelevant. Führt der Mangel zu einer nicht ganz unerheblichen Funktionsbeeinträchtigung des Werks, so kann sich der Bauträger/ Unternehmer auf die Unverhältnismäßigkeit der Kosten der Nachbesserung im Regelfall nicht mehr berufen. Sicherheitsrelevante Mängel schließen stets den Unverhältnismäßigkeitseinwand aus.

 

Friedhard Risters, Rechtsanwalt, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer


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