Schadensersatzanspruch des Pächters, wenn Café wegen Sanierungsarbeiten geschlossen wird?

Den Verpächter trifft grundsätzlich keine Schadensersatzverpflichtung, wenn der Gebrauch der Pachtsache wegen Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zeitweise aufgehoben ist.

Das OLG Saarbrücken (Az. 8 U 507/09) hatte sich kürzlich mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen: Die Klägerin ist Pächterin, die Beklagte Verpächterin eines Cafés. Das Gebäude, in dem sich das Café befindet, musste saniert werden. Die Schließung des Cafés für die Dauer der Sanierungsarbeiten war erforderlich. Die für August 2005 geplante Sanierung wurde wegen technischer Probleme verschoben und im August 2006 durchgeführt. Die Pächterin machte gegenüber der Verpächterin Schadensersatzansprüche sowohl für die Schließung des Cafés im August 2005 als auch für August 2006 geltend, in Höhe der üblichen laufenden Kosten und der Kontokorrentzinsen. 

Das OLG Saarbrücken hat die Ansprüche der Pächterin abgewiesen. Der Schadensersatzanspruch für August 2005 kann nicht auf einen Mangel des Pachtobjekts gestützt werden, so dass nur ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme, für den es bereits an einer Pflichtverletzung der Verpächterin fehle. Die vertraglich vereinbarte Zustimmung der Pächterin zur Baumaßnahme habe nicht eingeholt werden müssen, da eine einmonatige Schließung keine dauerhafte und nachhaltige Beeinträchtigung der Pachtsache darstelle. Die von der Pächterin behauptete Pflichtverletzung wegen nicht rechtzeitiger Information über die Baumaßnahme, konnte sie nicht nachweisen. Die Pächterin konnte nicht nachweisen, dass ihr die Verschiebung der Baumaßnahme nicht rechtzeitig mitgeteilt worden war. Auf die Rechtzeitigkeit dieser Information kam es dem Gericht darüber hinaus nicht an, da nicht festzustellen war, ob die Pächterin ohne die geplanten Sanierungsarbeiten im August 2005 Betriebsferien gemacht hätte. Für die Schließung des Cafés im August 2006 verneint das Gericht einen Schadensersatzanspruch, da es sich um zu duldende Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten handelte. Auf die Einhaltung der formellen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung komme es nach erfolgter Duldung nicht an. Das Gericht lehnte die in Teilen der Literatur vertretene Auffassung ab, dass allein die Veranlassung der Maßnahme den Verpächter zum Schadensersatz verpflichtet, und fordert hierfür eine darüber hinausgehende Pflichtverletzung des Verpächters, wie anfängliche Mängel, mangelhafte Ausführung der Arbeiten oder auch Verzug mit laufenden Erhaltungspflichten (Reparaturstau). 

Dem Urteil des OLG Saarbrücken ist zuzustimmen. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Verpächters ist zu weitgehend. Der Verpächter hat nur dann Schadensersatz wegen Pachtausfalls zu leisten, wenn ihn insoweit eine Pflichtverletzung trifft. Notwendige Baumaßnahmen aber muss der Verpächter in Erfüllung seiner Erhaltungspflicht durchführen. Er hat daher grundsätzlich den vorübergehend beeinträchtigten Zustand des Pachtobjekts nicht zu vertreten. Die Erhaltung des Pachtobjekts liegt im Interesse von Verpächter und Pächter gleichermaßen.  

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht