In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass eine Wohnung im Eigentum von beiden Ehegatten steht. Was gilt aber, wenn es zur Trennung kommt und ein Ehegatte eine Eigenbedarfskündigung aussprechen will? Muss dann der andere Ehegatte zustimmen und wenn ja hat der kündigungswillige Ehegatte einen Anspruch auf Zustimmung?

Mit diesen Fragen hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Ehegatten sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Einfamilienhauses in der Nähe ihrer früheren Ehewohnung. Sie hatten das Haus erworben, um es an die inzwischen 84-jährige, verwitwete und pflegebedürftige Mutter der Ehefrau zu vermieten, damit diese ihren Lebensabend in unmittelbarer Nähe zur Familie verbringen kann. Seit Juni 2021 leben die Ehegatten getrennt. Im Juli 2023 kündigte der Ehemann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und verlangte von der Ehefrau die Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigungserklärung; diese verweigerte ihre Zustimmung. Das Amtsgericht wies den Antrag des Ehemanns zurück. Auf seine Beschwerde verpflichtete das OLG die Ehefrau zur Mitwirkung an der Kündigung; hiergegen wandte sie sich mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde zum BGH.

Entscheidung: Der BGH hat den Beschluss des OLG aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückverwiesen. Bei einer vermieteten Immobilie im hälftigen Miteigentum geschiedener oder getrennt lebender Ehegatten kann § 745 Abs. 2 BGB zwar grundsätzlich eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung ermöglichen. Das setzt bei bereits bestehender Nutzungsvereinbarung aber voraus, dass nachträglich tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unerträglich erscheinen lassen. Daran fehlt es nach Auffassung des BGH in der bisherigen Entscheidung des OLG. Dieses habe im Wesentlichen auf die Trennung der Ehegatten, den Wohnbedarf des Ehemanns und das Unterhaltsverlangen der Ehefrau abgestellt. Damit habe es jedoch nicht hinreichend geprüft, ob diese Umstände die bisherige, ursprünglich gerade auf die Vermietung an die Mutter der Ehefrau angelegte Nutzung des Hauses tatsächlich in einer Weise verändern, dass dem Ehemann das Festhalten hieran unzumutbar oder gar unerträglich wäre. Der BGH beanstandet insbesondere, dass das OLG die ursprüngliche Zweckbestimmung des Objekts, nämlich die familiennahe Unterbringung der Mutter der Ehefrau, sowie die wirtschaftlichen Umstände nicht ausreichend gewürdigt habe. Außerdem fehle es an tragfähigen Feststellungen dazu, ob der Ehemann auf gerade dieses Haus zur Deckung seines Wohnbedarfs angewiesen ist und ob ihm zumutbare Wohnalternativen fehlen.

Fazit: Der BGH betont, dass ein Antrag nach § 745 Abs. 2 BGB nicht lediglich auf Mitwirkung an einer Kündigung gerichtet sein darf. Vielmehr muss die begehrte neue Benutzungsregelung konkret bezeichnet werden. Hier hätte eine bestimmte künftige Nutzungsregelung, etwa die alleinige Nutzung des Hauses durch den Ehemann gegen Ausgleich an die Ehefrau genannt werden müssen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim