Landgericht Neuruppin: Exzessives Rauchen führt zu Schadensersatz!

Das Landgericht Neuruppin (Urteil vom 30.10.2024 - 4 S 30/24) hatte sich kürzlich mit dieser Frage auseinander zu setzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien waren durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die im Mietvertrag enthal-tene Schönheitsreparaturklausel war unwirksam. Nach Rückgabe der Wohnung macht der Vermieter Schadensersatz aufgrund Substanzschäden durch übermäßiges Rauchen geltend. Der Mieter lehnt dies ab. Er beruft sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und sieht das Rauchen in der Wohnung als vertragsgemäß an. Der Vermieter erhebt Klage.

Der Klage wird stattgegeben. Der Mieter schulde Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB in-folge der Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs i.S.d. § 538 BGB. Zur Beseitigung der vom Mieter zu vertretenden Schäden an der Mietsache sei der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparatu-ren heranzuziehen. Dazu sei eine Abgrenzung von den dem Vermieter obliegenden Schön-heitsreparaturen zu dem darüberhinausgehenden Schaden erforderlich. Grundsätzlich könnten Folgen des Rauchens vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) umfasst werden, wobei selbst übermäßiges Rauchen als vertragsgemäß angesehen werden kann, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Das Rauchen in der Mietwohnung gehe hier aber über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründe eine Schadensersatzpflicht des Mieters, da dadurch Verschlechterungen der Woh-nung verursacht wurden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen ließen, sondern darüberhinausgehende Instandsetzungsarbeiten er-forderten. Der Vermieter könne Schadensersatz für solche Arbeiten geltend machen, die durch Substanzverletzungen der Wohnung infolge exzessiven Rauchens erforderlich wurden. Dazu zählen vorliegend das Entfernen von Tapeten, beschädigten Sockelleisten und defektem Putz, die Wiederherstellung von Putzflächen und Sockelleisten, die Anbringung von Eck-schutzschienen sowie Materialkosten für die Putzbehandlung. Ein Schadensersatzanspruch könne aber nicht allein durch Rückschluss aus einer vorgelegten Rechnung ermittelt werden, wenn dort lediglich Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren, Streichen genannt werden. Denn derartige Maßnahmen seien üblicherweise veranlasst, um Schönheitsreparaturen auszuführen.

Fazit: Für den Begriff der Schönheitsreparaturen wird nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV Bezug ge-nommen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Diese Definition wird auch bei preisfreiem Wohnraum zu Grunde gelegt.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim