AG Schönberg: Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach Auszug der Mieter wurden zwei Män-gelprotokolle über Beschädigungen erstellt.

Das Amtsgericht Schöneberg entscheidet, dass ein Anspruch der Vermieter auf Schadenser-satz sich dem Grunde nach aus § 280 Abs. 1, §§ 249, 421 BGB in Verbindung mit den beiden Übergabeprotokollen ergibt. Die Mitmieter haften als Gesamtschuldner. Schäden an der Miet-sache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, könnten als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) vom Mieter zu ersetzen sein, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedürfe. Es handele sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründe. In gleicher Weise ergebe sich hier - daneben - ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach auch aus § 823 Abs. 1, § 832 Abs. 1 BGB. Nur Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, seien vom Mieter nicht zu vertreten. Sachbeschädigungen, u. a. Kritzeleien an Wänden und auf Fensterbrettern, würden nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören. Dies gelte auch dann, wenn die Woh-nung mit Kindern bewohnt werde und eines davon eine geistige Behinderung aufweise. Die Mieter hätten deshalb dem Grunde nach für die Beseitigung der (in den Protokollen festge-stellten) Schäden an den bemalten Wänden, der bemalten Fensterbank, der sach- und fachge-rechten Beseitigung von diversen Dübellöchern, der beschädigten Kammertür und der bekleb-ten Tür einzustehen. Die Schadenshöhe sei gem. § 287 ZPO unter Berücksichtigung der einge-reichten Rechnungen bzw. Kostenvoranschläge zu schätzen.

Fazit: Nur bei echten Sachbeschädigungen - nicht dagegen bei bloß dekorativen Mängeln - bedarf es nicht zwingend einer Fristsetzung. Schäden an der Mietsache, die durch eine Verlet-zung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, können als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung vom Mieter zu ersetzen sein, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf. Sachbeschädigungen, u. a. Kritzeleien an Wänden und auf Fensterbrettern, gehören nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, die der Vermieter zu akzeptieren hätte. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung mit Kindern bewohnt wird und eines davon eine geistige Behinderung aufweist.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim