KG: Neun Jahre keine Betriebskosten abgerechnet, trotzdem Mietvertrag nicht konklu-dent geändert

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Gewerberaummietvertrag regelt die Zahlung einer „Netto-Kaltmiete (ausschließlich Betriebskosten, Heizung und Warmwasser)". Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten sind nicht vereinbart, allerdings sollen die „Betriebskosten, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche" umgelegt werden. Der Vermieter rechnet in den Jahren 2013 bis 2019 nicht über die Betriebs- und Heizkosten ab. Dann verkauft er das Objekt, der Erwerber tritt kraft Gesetzes in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Zwischen dem neuen Vermie-ter und dem Mieter kommt es im Zusammenhang mit den Betriebskosten zu Meinungsver-schiedenheiten. Der Mieter erklärt zwischenzeitlich die Kündigung des Mietvertrags, da die Schriftform verletzt sei.

Der Mieter unterliegt. Die Schriftform sei nicht verletzt, die Kündigung daher nicht wirksam. Allein aus der Tatsache, dass der Vermieter mehrere Jahre nicht über die Betriebskosten ab-rechne, könne nicht auf einen Willen des Vermieters geschlossen werden, dass er damit ein für ihn nachteiliges Angebot auf Abänderung des Mietvertrags abgeben wollte. Damit fehle aber auch die Grundlage dafür, dass die Parteien den Mietvertrag konkludent und damit unter Ver-letzung der Schriftform gem. § 550 BGB geändert haben. Das KG lehnt sich insoweit an eine Entscheidung des BGH an. Dort hatte ein Vermieter sogar 20 Jahre lang nicht über die Be-triebskosten abgerechnet.

Fazit: Nach der Rechtsprechung des BGH genügt im Rahmen der Geschäftsraummiete eine pauschale Umlage der „Betriebskosten". Umlagefähig sind dann aufgrund einer solchen Rege-lung (wenigstens) die Kosten gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 16 BetrKV. Diese Rechtsprechung führt dazu, dass im vorliegenden Fall der Vermieter überhaupt einen Mindestumfang an Be-triebskosten auf den Mieter umlegen kann, wobei dabei die häufig einen großen Anteil ausma-chende Grundsteuer erfasst ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Möchte der Vermieter darüber hinaus Be-triebskosten auf den/ die Mieter umlegen, bedarf es dafür detaillierterer Vereinbarungen im Mietvertrag. Dass die Schriftform gem. § 550 BGB von Vermietern und Mietern häufig „missbraucht" wird, um sich von einem unliebsam gewordenen langfristigen Mietvertrag lösen zu können, ist hinlänglich bekannt. Unzählige Entscheidungen dazu füllen auch die Archive. Beim Ankauf einer Immobilie mit gewerblichen Mietverträgen nimmt die Prüfung der Miet-verträge auf Vereinbarkeit mit der Schriftform daher häufig breiten Raum ein. Es verwundert daher auch nicht, dass es bereits in der Vergangenheit Bestrebungen des Gesetzgebers gege-ben hat, die Schriftform zu reformieren und zu entschärfen. Bis zu einer gesetzlichen Neurege-lung gilt, dass die Parteien bei nachträglichen Änderungen von langfristig geschlossenen Mietverträgen darauf achten sollten, diese nach Möglichkeit in einem die Schriftform wahren-dem Nachtrag zu dokumentieren. Zwar unterliegen nicht alle Änderungen automatisch der Schriftform. Die Abgrenzung kann aber im Einzelfall schwierig und nicht rechtssicher sein. Im Zweifel gilt daher, lieber einen Nachtrag zu viel als einen zu wenig zu schließen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim