AG Dresden: Heizkostenabrechnung fehlt: Betriebskostenabrechnung (ggf. nur insoweit) unwirksam
Dem Urteil (vom 31.03.2023, Az. 147 C 3768/22) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die mietvertraglich verbundenen Parteien streiten über die Rechtswirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mietvertrag sieht Zahlungen wie folgt vor: Grundmiete, getrennte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten (96 Euro) sowie die Heizkosten (84 Euro). Bei seiner Betriebskostenabrechnung weist der Vermieter unter der Rubrik Kostenarten die Position „Heizzentrale" mit einem Betrag i.H.v. 1.877,85 Euro aus, wobei die Aufstellung selbst keinen Hinweis darauf gibt, wie dieser Betrag sich ermitteln lässt. Der Mieter leistet aufgrund dessen die von ihm geforderte Nachzahlung nicht. Im Rahmen seiner anschließenden Zahlungsklage behauptet der Vermieter, was er allerdings nicht beweisen kann, eine Heizkostenabrechnung sei der Betriebskostenabrechnung beigefügt gewesen.
Seine Klage hat keinen Erfolg. Mangels formell ordnungsgemäßer Heizkostenabrechnung hat der Vermieter keinen Nachzahlungsanspruch. Betreffe der formelle Mangel nur einzelne Betriebskostenarten, wie vorliegend die Heizkosten, sei die Abrechnung im Übrigen allerdings wirksam. Aufgrund der gesonderten Ausweisung der Vorauszahlungen bezüglich Heizkosten sowie sonstiger Betriebskosten existiere nämlich keine einheitliche Zweckbestimmung im Sinne einer insgesamten Vorauszahlung von 190 Euro, so dass die Heizkosten auch nicht einfach auf die sonstigen Betriebskosten aufaddiert werden können.
Fazit: Wird in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters für die Heizkosten nur der zu zahlende Betrag genannt, ohne dass dem Mieter die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung beigereicht wird, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Wird dem Mieter nicht binnen Jahresfrist eine formell wirksame Heizkostenabrechnung ausgereicht, ist der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB mit Nachforderungen auf die Heizkosten ausgeschlossen. In zutreffender Anwendung der Teilbarkeitslehre gelangt das Amtsgericht Dresden somit zur richtigen Entscheidung. Daher aufgepasst, ob ernsthaft gewollt ist, was allzu schnell - und nur aus Gründen der Übersichtlichkeit - aufgeteilt im Vertrag „landet".
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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