AG Hanau: Keine getrennte Kündigung von Wohnung und Garage bei gleichzeitiger Anmietung

AG Hanau: Keine getrennte Kündigung von Wohnung und Garage bei gleichzeitiger Anmietung

Schließen die Parteien am selben Tag einen Wohnraum- und einen Garagenmietvertrag in getrennten Urkunden ab, so ist umstritten, ob es sich um einen gemeinsamen Vertrag oder um zwei separate Verträge handelt. Davon abhängig ist insbesondere, ob der Garagenmietvertrag separat gekündigt werden kann. Denn andernfalls wären beide Verträge nur einheitlich unter Beachtung der wohnungsmietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften kündbar.

Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Amtsgericht Hanau (Urteil vom 05.05.2023 - 32 C 172/22) auseinandersetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Vermieter und Mieter schlossen am selben Tag sowohl einen Wohnraummietvertrag als auch einen Mietver-trag über eine Garage auf demselben Grundstück. Die Verträge wurden durch zwei verschie-dene Vertragsurkunden formal voneinander getrennt. Der Vermieter erklärte sodann fast vier Jahre später die separate Kündigung des Garagenmietvertrags. Beide Mietverträge seien ge-trennt geschlossen worden und damit auch rechtlich selbstständig. Der Garagenmietvertrag unterfalle nicht den wohnraumrechtlichen Kündigungsvorschriften. Die Mieter hielten dem entgegen, dass ein einheitliches Mietverhältnis vorliege und dieses auch nur einheitlich und unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschriften gekündigt werden könne. Der Vermieter erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Garage.

Die Klage wurde abgewiesen. Obwohl formal zwei getrennte Verträge abgeschlossen wurden, nimmt das AG Hanau ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich Wohnung und Garage an. Folgerichtig könne dies auch nur einheitlich und unter Beachtung der den Mieter schützenden Kündigungsvorschriften vermieterseits beendet werden. Dies ergebe sich aus dem zeitglei-chen Abschluss der Mietverträge und dem „erkennbaren Verknüpfungswillen“ der Mietersei-te. Es genüge, wenn dieser Verknüpfungswille bei nur einer Partei vorliege. Der Verknüp-fungswille sei bei gleichzeitigem Abschluss der Verträge „zweifelsohne“ gegeben. Da beide Objekte sich auf demselben Grundstück befänden, könne kein Wille der Parteien angenom-men werden, dass getrennte Verträge und damit getrennte Kündigungsmöglichkeiten gewollt seien.

Fazit: Die Kündigung von nicht Wohnzwecken dienenden Flächen sorgen immer wieder für Streit und Auslegungsschwierigkeiten. Die meisten Streitfälle betreffen Garagen und Stell-plätze. Der Rechtsprechung des AG Hanau ist im Ergebnis zuzustimmen. Denn der rein for-male Gesichtspunkt, ob ein oder mehrere Vertragsformulare verwendet werden, kann die Fra-ge, ob ein einheitliches oder zwei getrennte Mietverhältnisse vorliegen, nicht beantworten. Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Dem formalen Aspekt, ob ein einheitliches Vertragsexemplar oder zwei getrennte Formulare verwendet werden, dürften die Parteien bei lebensnaher Betrachtung nicht allzu viel Bedeutung zumessen. Den „Verknüpfungswillen“ auf Mieterseite - den das AG Hanau einseitig genügen lässt - kann man bei gleichzeitigem Abschluss (am selben Tag) in der Tat dadurch herstellen, dass der Mieter die Garage anmie-tet, um die Wohnung nutzen zu können, und umgekehrt, die Garage für ihn nutzlos wird, wenn die Wohnung gekündigt wurde und nicht mehr genutzt werden kann.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim