OLG Schleswig: Kauf eines 65 Jahre alten Hauses: Feuchtigkeit im Keller ist kein Mangel

Wird ein älteres Haus veräußert und stellt der Käufer nach Übergabe Feuchtigkeit im Keller fest, so kommt es häufig zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien. Es geht dann insbeson-dere um die Frage, ob bei einem älteren Haus Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel dar-stellt. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das OLG Schleswig (Beschluss vom 16.03.2023 - 7 U 198/22) auseinanderzusetzen.

Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Käufer (K) erwirbt 2016 nach meh-reren Besichtigungen für 489.000 Euro ein Grundstück mit einem 1951 errichteten Einfamili-enhaus. Er macht verschiedene Mängel geltend, u.a. die Durchfeuchtung der Kellerwände, die zu geringe Dimensionierung der Lichtschächte für Starkregenereignisse und die Beschädigung der Abwasserleitungen durch Wurzeleinwachsungen. Zudem sei durch das Vorhandensein eines Bades und von Küchenanschlüssen im Keller der Eindruck erweckt worden, es handle sich um zum Wohnen geeignete Räume. K verlangt die Kosten der Mängelbeseitigung i.H.v. über 40.000 Euro. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei wegen arglistiger Täuschung unwirksam. Das Landgericht weist die Klage ab. K geht in Berufung.

Auch die Berufung wird zurückgewiesen. Dass die ursprünglich angebrachte Bitumen-Abdichtung ihre abdichtende Eigenschaft nach 30 bis 40 Jahren verliere, sei üblich, so dass der Feuchtigkeitseintritt bei einem unsanierten, alten Haus keinen Mangel darstelle. Eine Eig-nung des nur über Lichtschächte verfügenden Kellers zum Wohnen sei nicht vereinbart und entspreche bei einem alten Haus auch nicht der gewöhnlichen Verwendung. Die Kosten der Auswechslung der Lichtschächte wären im Rahmen der erforderlichen Anbringung einer neu-en Kelleraußenabdichtung ohnehin angefallen. Auch der Wurzeleinwuchs an den Abwasserlei-tungen sei nach so langer Zeit normal; nennenswerte Funktionsbeeinträchtigungen liegen dies-bezüglich nicht vor.

Fazit: Auch wenn das Gericht hinsichtlich der Abgrenzung zwischen Sachmangel und norma-ler Beschaffenheit eines alten, unsanierten Hauses praxisnah entschieden hat, empfiehlt es sich zur Vermeidung eines Rechtsstreits, mögliche Mängel in die Notarurkunde aufzunehmen. Bei mitverkauften beweglichen Gegenständen ist beim Verkauf eines Unternehmers an einen Ver-braucher diesbezüglich eine negative Beschaffenheitsvereinbarung erforderlich (§ 475 Abs. 3 Satz 2 BGB). Im Übrigen hätte die Entscheidung sicherlich auch anders ausfallen können. Wenn ein Bitumenanstrich bei älteren Häusern üblicherweise bereits nach 30 bis 40 Jahren seine abdichtende Eigenschaft verliert und es bei dem 65 Jahre alten unsanierten Haus in der Folgezeit zu Feuchtigkeit im Keller gekommen ist, so stellt sich doch die Frage, ob nicht der Verkäufer den Käufer darauf hinweisen musste, dass er keinen neuen Bitumenanstrich nach 30 bis 40 Jahren vorgenommen hat.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim