Für einen Vermieter gibt es grundsätzlich zwei sichere Kündigungsgründe, nämlich Zahlungsverzugskündigung und Eigenbedarfskündigung. Eine Eigenbedarfskündigung ist aber rechtsmissbräuchlich, wenn die Bedarfsperson die bisher genutzte Wohnung aufgibt, damit der kündigende Vermieter die Wohnung leerstehend zu einem besseren Kaufpreis verkaufen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und gekündigte Wohnung vergleichbar waren und die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen.

 

Über einen solchen Falle hatte kürzlich das Landgericht Berlin (Beschluss vom 02.06.2023, 66 S 170/22) zu entscheiden. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Dem Mieter wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die in der Kündigung benannte Bedarfsperson hatte die zuvor - ebenfalls bei dem hier kündigenden Vermieter - angemietete Wohnung aufgegeben, um dem Vermieter einen durch den Leerstand besseren Kaufpreis zu ermöglichen. Der Mieter erhob den Einwand des Rechtsmissbrauchs.

 

Dem Mieter wurde recht gegeben. Die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Die Kündigung wird vom Landgericht als rechtsmissbräuchlich qualifiziert. Ein Benötigen der Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege nicht vor, da die Disposition des Vermieters über seine Wohnung nicht in einer Änderung der Lebensverhältnisse und Wohnbedürfnisse begründet sei, sondern in der Absicht, die Wohnungen zu veräußern und wirtschaftlich zu verwerten. Da jedoch anerkannt sei, dass eine solche Gewinnerzielungsabsicht nicht zur Kündigung eines Wohnraummieters berechtige, sei es rechtsmissbräuchlich, den bestehenden Kündigungsschutz auszuhebeln, indem der Wohnbedarf nur dadurch entstehe, dass der Vermieter Rechtsbeziehungen „künstlich und willkürlich" verschiebe und damit den Eigenbedarf „mutwillig" erzeugt habe.

 

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der Eigenbedarf war ersichtlich konstruiert, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Zu Recht weist das LG Berlin darauf hin, dass damit kein Benötigen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt und auch die Eigentumsfreiheit dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnmaximierung gewährt. Eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ist nur unter den hohen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, die hier ersichtlich nicht gegeben waren. Eigenbedarfskündigungen treffen den Mieter hart, da er die Wohnung verliert, obwohl er selbst vertragstreu war. In der Praxis sind die Verteidigungsmöglichkeiten für Mieter oft wenig aussichtsreich, der Widerspruch gem. § 574 BGB ist meist ein stumpfes Schwert und verhilft regelmäßig nur zu einer längeren Räumungsfrist, aber kaum je zum Erhalt der Wohnung. Umso mehr lohnt ein genauer Blick auf die vorgetragenen Eigenbedarfsgründe und die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfsperson. Leider ist zu beobachten, dass gerade in angespannten Wohnungsmärkten die Eigenbedarfskündigungen stark angestiegen sind und nicht selten als unlauteres Mittel zur Entmietung benutzt werden. Die Vermieterseite kann davor nur gewarnt werden. Denn der Vermieter macht sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf nicht nur schadensersatzpflichtig. Mittlerweile lässt sich beobachten, dass auch Staatsanwaltschaften nicht mehr primär auf den Zivilrechtsweg verweisen, sondern klare Fälle des vorgetäuschten Eigenbedarfs auch vermehrt als Betrug anklagen. Dies ist auch geboten, denn der Mieter hat seine Wohnung endgültig verloren, da ihm zwar Schadensersatz, aber keine Rückgewähr der Wohnung zusteht.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim