Amtsgericht Hamburg: Feuchteflecken und muffiger Geruch rechtferti-gen 5% Mietminderung

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter mietet eine Wohnung mit 215 qm Wohnfläche vom Vermieter. Die monatliche Bruttomiete beträgt 4.150 Euro. Im Januar 2016 zeigt der Mieter dem Vermieter einen muffigen Feuchtefleck in einer stuckverzierten Ecke eines 12 qm großen Zimmers an. Ab Februar 2016 bis Dezember 2018 zahlt der Mieter wegen des muffigen Feuchteflecks ca. 8% weniger monatliche Bruttomiete. Der Vermieter meint, der Gebrauch der Wohnung sei durch den Feuchtefleck in dem kleinen Zimmer nicht erheblich beeinträchtigt, und verklagt den Mieter auf Zahlung des geminderten Betrags von ca. 11.500 Euro.

Die Klage wird überwiegend abgewiesen. Die Bruttomiete ist i.H.v. 5% wegen des muffigen Feuchteflecks reduziert. Ein solcher Feuchtefleck stellt einen Mangel der Wohnung dar. Denn ein Mieter darf nach der Verkehrsauffassung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben eine Wohnung ohne muffig riechenden Feuchtefleck erwarten. Auch beeinträchtigt der Man-gel den Gebrauchswert der Wohnung nicht nur unerheblich; der Fleck ist gut sichtbar und die Wohnung teuer vermietet; ferner geht von dem Feuchtefleck bei längerem Aufenthalt ein unangenehmer bis übler Geruch aus. Das Gericht sieht eine 5%-ige Mietminderung für angemessen an. Das vom Mieter eingewandte Leistungsverweigerungsrecht, um die über 5% gehende Mietkürzung zu rechtfertigen, lehnt das Gericht indes ab. Das zunächst neben der Minderung stehende Leistungsverweigerungsrecht besteht nur solange, wie damit Druck auf den Vermieter ausgeübt werden kann, den Mangel zu beseitigen. Bis zur Entscheidung hatte sich der Vermieter fünf Jahre lang unbeeindruckt gelassen, so dass nicht erwarten werden kann, dass er durch den Einbehalt doch noch zur Mängelbeseitigung bewegt werden kann.

Fazit: Im Mietrecht kann wegen eines Mangels die Miete gemindert und zudem zurückbehal-ten werden. Die Minderung kompensiert die Gebrauchsbeeinträchtigung für die Vergangen-heit, der Einbehalt übt Druck aus, damit in der Zukunft der Mangel beseitigt wird. Der Einbe-halt ist daher nur solange und soweit gerechtfertigt, wie er seine Druckfunktion berechtigter-weise erfüllen kann, andernfalls ist der Einbehalt komplett zu zahlen. Unberechtigt ist z. B. ein Einbehalt nach Mängelbeseitigung, Mietende, Verhinderung der Beseitigung durch den Mie-ter oder vor der Mängelanzeige. Die zeitlichen und betragsmäßigen Grenzen des Leistungs-verweigerungsrechts sind im Übrigen Einzelfallfragen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim