Landgericht Köln: Verkäufer muss über Wasserrohrbruch aufklären!

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Käufer (K) erwarb mit notariellem Kauf-vertrag vom 28.12.2017 vom Verkäufer (V) ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Aufgrund eines Risses im Kanalrohr am Haus kam es Ende 2017 bis Anfang 2018 zu einem deutlich gesteiger-ten Frischwasserverbrauch. Mit (Abwasser-)Bescheid setzte die Stadt die Gebühren für das Ka-lenderjahr 2018 aufgrund des zwischenzeitlichen Eigentümerwechsels neu fest. V erhielt eine Abrechnung über die ihm zugeleitete (erhöhte) Frischwassermenge, worüber er K in Unkenntnis ließ. Mit Bescheid vom 21.01.2019 setzte die Stadt gegenüber K die Grundbesitzabgaben für das Kalenderjahr 2019 fest. Die Abwassergebühren beliefen sich auf fast das Fünffache gegenüber den Vorjahren. K verlangt die Erstattung des Differenzbetrags zwischen den erhöhten und den „normalen" Abwassergebühren.

Der Klage wurde stattgegeben. K steht ein Schadensersatzanspruch gegen V (aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 433 BGB) zu. V hat eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht in Form ei-ner Aufklärungspflicht verletzt, da er K nicht hinreichend über den erhöhten Frischwasserver-brauch als Folge des Rohrbruchs, der sich im späteren Verlauf in erhöhten Abwassergebühren niederschlug, aufgeklärt hat. V war bereits im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie verpflichtet, K ausreichend über den Rohrbruch und die äußeren Umstände und dessen Folgen aufzuklären. Spätestens mit Erhalt der Frischwasserabrechnung hatte V positive Kenntnis vom genauen Umfang des erhöhten Wasserverbrauchs. Ihm musste daher auch bewusst gewesen sein, dass sich dieser berechnete Verbrauch auf die Abwassergebühren auswirkt, da er als vorhe-riger Eigentümer Adressat der vorangegangenen (Abwasser-)Bescheide war. Da K den V zudem ausdrücklich um Überlassung der Rechnungen - worunter auch die Abwasserrechnung fiel - gebeten hatte, war V schon nach Treu und Glauben gehalten, K diese zur Verfügung zu stellen. Hätte V den K über den erhöhten Frischwasserverbrauch rechtzeitig aufgeklärt und ihm die ihm vorliegenden Belege zur Verfügung gestellt, wäre es K möglich gewesen, einen entsprechenden Antrag auf Herabsetzung der Schmutzwassermenge fristgerecht zu stellen bzw. diesen ausrei-chend zu begründen. Im Rahmen der Schätzung der Schadenshöhe (§ 287 ZPO) nimmt das Ge-richt zu Gunsten des V einen Sicherheitsabschlag von 10% hinsichtlich der im Schmutzwasser-jahr 2018 angesetzten Frischwassermenge vor, weil Vorauszahlungen naturgemäß von Jahr zu Jahr schwanken können.

Fazit: Anzeige- und Aufklärungspflichten können sich auch aus nachvertraglichen Treuepflich-ten ergeben (§ 241Abs. 2 BGB). Der Umfang dieser Treuepflichten richtet sich nach Treu und Glauben. Die Haftung beruht auf dem Gedanken, dass der Schuldner - insbesondere aufgrund seines überlegenen Wissens oder seiner Fachkunde - zur Aufklärung verpflichtet ist, wenn Ge-fahren für das Leistungs- oder Integritätsinteresse des Gläubigers bestehen, von denen dieser erkennbar keine Kenntnis hat. Hierzu gehört auch die (nachträgliche) Information des Käufers über einen Rohrbruch und einem daraus resultierenden erhöhten Frischwasserverbrauch mit damit verbundenen erhöhten Abwassergebühren.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim