Nichtzahlung der Mietsicherheit berechtigt im Wohnraummietrecht zur fristlosen Kündigung

Entrichtet der Mieter die Kaution nicht, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Dies ist ge-setzlich geregelt und wurde kürzlich von Seiten des Amtsgerichts Neustadt/ Rübenberge (Ur-teil vom 16.06.2021 - 41 C 337/20) bestätigt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien waren seit März 2019 durch einen Mietvertrag für eine Drei-Zimmer-Wohnung miteinander verbunden. Die Mieter haben die Wohnung unrenoviert übernommen und umfangreiche Renovierungsarbeiten selbst durch-geführt. Die Kaution haben die Mieter nicht entrichtet. Ab Juli 2019 haben die Mieter die Mieten willkürlich und in unregelmäßiger Höhe gekürzt. Im Februar 2020 hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht zum 31.05.2020 gekündigt. Die Mieter haben zahlreiche Mängel gerügt und die Mietminderung hiermit begründet. Mit Notarvertrag vom Juli 2020 hat der Vermieter die Immobilie veräußert; der neue Eigentümer ist am 01.09.2020 im Grundbuch eingetragen worden. Der Vermieter behauptet, dass die Sanierung ohne Zustimmung erfolgt sei, und hat die Mängel bestritten, da die Mieter keine Termine zur Inaugenscheinnahme ermöglicht haben. Aufgrund des Widerspruchs hat der Vermieter dann Ende April 2020 Räumungsklage erhoben sowie Zahlung der Mietsicherheit und Nutzungs-entschädigung geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass die Klage zulässig und der Vermieter aktivlegitimiert ist. Zwar hat der Vermieter während des Rechtsstreits sein Eigentum verloren und dieses auf den Erwerber übertragen. Dies ändert jedoch nichts an der Stellung der bisherigen Parteien. Die Kündigung ist auch formell ordnungsgemäß und materiell begründet (§ 573 Abs. 3, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2a BGB). Ein wichtiger Grund liegt hier schon in der Nichtentrichtung der Kaution (§ 569 Abs. 2a i.V.m. § 551 BGB). Die Mieter konnten nicht beweisen, dass die Kau-tion aufgrund der umfangreichen Sanierungen und Renovierungen erlassen wurde. Darüber hinaus sind die Mieter verpflichtet, für die Zeit nach Ablauf der fristlosen Kündigung bis zum Auszug bzw. bis zur Grundbuchumschreibung an den Vermieter und danach an den Erwerber eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache zu zahlen (§ 546 BGB). Hinsichtlich der monierten Mängel konnten die Zeugen bestätigen, dass die Heizung tatsächlich mehrfach ausgefallen ist. Das Gericht hat die Höhe der berechtigten Minderung gem. § 287 ZPO auf 10% geschätzt. Die Mietzahlungen sowie die Nutzungsentschädigung sind entsprechend gemindert zu entrichten bzw. noch geschuldet. Das Gericht hat den Mietern gem. § 721 Abs. 1 ZPO von Amts wegen eine nicht allzu lange Räumungsfrist gewährt und bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Kündigung bereits einige Zeit zurückliegt und die Mietzahlungen nicht regelmäßig und vollständig erfolg-ten; zu Gunsten der Mieter, dass die Wohnungssuche aufgrund der weltweiten Pandemie deutlich erschwert ist.

Fazit: Die Entscheidung ist ausführlich und gut begründet; kurzum: lesenswert. Insbesondere sollte ein Mieter, der keine Kaution zahlt, sondern die Kaution „abarbeitet", aus Beweisgrün-den auf eine schriftliche Vereinbarung drängen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim