LG Frankfurt: Zweckwidrige Nutzung jahrelang geduldet: Unterlassungsanspruch verwirkt

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte zu 1) ist Sondereigentümer einer Wohnung und hat diese im Jahr 1994 zum Betrieb einer Hausarztpraxis vom teilenden Eigentü-mer erworben. Die Beklagte zu 2) hat die Wohnung angemietet und betreibt dort seit 25 Jahren eine Hausarztpraxis. Die übrigen Eigentümer haben seit Beginn hiervon Kenntnis. In der Praxis erfolgt eine Methadonvergabe im hausärztlichen Umfang. Die Zusammensetzung der Eigentümer änderte sich in den letzten Jahren. Im Jahr 2019 randalierte ein Patient der Praxis und beschädig-te hierbei Gemeinschaftseigentum im Wert von ca. 2.500 Euro. Die Gemeinschaft nimmt die Beklagten nunmehr auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung in Anspruch. Die Eigentümer sind der Auffassung, der Praxisbetrieb sei deutlich ausgeweitet worden, die Zahl der Patienten sei gestiegen und von der Methadonvergabe habe man erstmals 2019 erfahren.

Die Klage wird abgewiesen. Das Landgericht Frankfurt entscheidet, dass der Unterlassungsan-spruch verwirkt ist. Sondereigentümer, die ihre Einheit zweckwidrig nutzen, könnten regelmäßig auch noch nach vielen Jahren von der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden. Der ret-tende Einwand der Verjährung, immerhin drei Jahre, führe kaum zum Erfolg. Denn nach der Rechtsprechung lasse jeder Tag der zweckwidrigen Nutzung die Verjährung neu beginnen. Da-her helfe nur der Einwand der Verwirkung. Dieser setze ein Zeitmoment und ein Umstandsmoment voraus. Das Gericht sieht nach 25 Jahren geduldeter Nut-zung das Zeitmoment als erfüllt an. Das Zeitmoment könne aber durch eine Zäsur zerstört wer-den. Eine Zäsur werde bei einer neuen, eigenständigen Störung angenommen. Das Gericht sehe aber keine Zäsur jedenfalls bei typischen Veränderungen im Hausarztpraxisbetrieb, wie etwa gewöhnliches Wachstum oder Änderungen des Patientenstamms. Auch neue hausärztliche Be-handlungsmethoden, wie eine Methadonvergabe, führten zu keiner Zäsur. Der Verwirkungsein-wand werde zudem auch nicht durch den Eintritt neuer Eigentümer zerstört, sondern sei hiervon unabhängig. Die Beklagten hätten auch davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin den Anspruch auf Unterlassung nicht mehr einfordern würde und hätten sich hierauf auch „offensichtlich" eingestellt (Umstandsmoment). Denn die WEG habe durch das Anbringen von Klingelschildern und die Überlassung von Parkplätzen an die Praxis den Anschein der Duldung erzeugt. Der kos-tenintensive Betrieb der Arztpraxis zeige zudem zweifelsfrei, dass die Beklagten sich hierauf eingestellt haben.

Fazit: Der Unterlassungsanspruch der WEG gegen eine zweckwidrige ist ein scharfes und sehr erfolgreiches Schwert. Der Verwirkungseinwand ist nur ein Notnagel, sein Erfolg äußerst un-wahrscheinlich. Eigentümer sollten sich vor existenziellen Investitionen stets in der Teilungser-klärung über den Nutzungszweck informieren.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwalts-kanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim