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Amtsgericht Bremen: Auszug während des Räumungsrechtsstreits: Kein Schadenser-satzanspruch des Vermieters

Wird eine Eigenbedarfskündigung erklärt, so kommt es häufig vor, dass erst im Räumungs-rechtsstreit der Auszug des Mieters erfolgt. Es stellt sich dann die Frage, ob dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zusteht. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 08.01.2021, Az. 9 C 97/20) auseinanderzusetzen.

Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Vermieter erklärte eine Eigenbedarfs-kündigung, die der Mieter nicht akzeptierte. Erst im Laufe des Räumungsprozesses gab dieser ohne Ankündigung die Wohnung heraus. Im Rahmen des folgenden Rechtsstreits auf Rück-zahlung der vom Mieter geleisteten Mietkaution machte der Vermieter einen Schadensersatz-anspruch hinsichtlich von Mietzahlungen geltend, die der Vermieter für die verlängerte Nut-zung der seinerzeit von ihm bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung bewohnten Wohnung aufwenden musste. Der Vermieter wandte ein, dass er aufgrund der verspäteten Räumung gehalten war, weiter Mietzahlungen zu entrichten. Zudem hätte sich der Vermieter bei der Mitteilung des Auszugstermins auf diesen einrichten können.

Die Klawge wird abgewiesen. Es besteht kein Schadensersatzanspruch. Primär schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB. Ein Schadensersatzanspruch nach § 546a Abs. 2 BGB setzt ein Verschulden des Mieters voraus, was bei einem Rechtsirr-tum oder fehlendem Ersatzwohnraum entfallen kann. Der Mieter handelt jedoch nicht pflichtwidrig, wenn er nicht auszieht und sich gegen die Räumungsklage wehrt. Die Frage des Bestehens des Eigenbedarfs ist eine innere Tatsache des Vermieters, die der Mieter nicht beur-teilen kann. Ihm steht daher die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung und Überprüfung des Eigenbedarfs im Rahmen des Räumungsrechtsstreits zu. Die mit dem Räumungsrechtsstreit einhergehende verzögerte Herausgabe der Mietsache liegt in der Natur der Sache. Der Vermieter hat gerade kein Recht auf eine Räumung in Selbstjustiz, vielmehr hat der Mieter das Recht, den Eigenbedarf anzuzweifeln und im Zuge des Rechtsstreits über-prüfen zu lassen. Auch der Umstand, dass die Herausgabe ohne vorherige Ankündigung er-folgte, stellt keine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung dar. Jede Partei darf das erledigende Ereignis ohne jegliche Kommunikation herbeiführen. Insbesondere die Been-digung eines Räumungsrechtsstreits durch Auszug ist gerichtlicher Alltag. Im Übrigen ist die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung der Miete seiner zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung angemieteten Wohnung schon vor Ausspruch der Kündigung ent-standen. Nach der Eigenbedarfskündigung entschloss sich der Vermieter, seinen Mietvertrag nicht zu kündigen. Die fortlaufende Mitzahlungsverpflichtung der vom Vermieter angemiete-ten Wohnung war demnach vor dem Mietvertragsabschluss mit dem hiesigen Mieter angelegt. Das somit vom Vermieter angelegte Risiko hat sich durch seine Entscheidung, die Eigenbe-darfskündigung auszusprechen und die von ihm angemietete Wohnung nicht zu kündigen, nur verwirklicht, was dem von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter nicht angelastet werden kann. Dem Vermieter stehe daher kein Schadensersatzanspruch wegen Fortdauer ei-nes in eigener Sache vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrags zu.

Fazit: Die Entscheidung zeigt, dass die Hürden für einen Anspruch auf Schadensersatz neben der Verpflichtung zur Zahlung der Marktmiete als Nutzungsentschädigung hoch sind.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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