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AG Brandenburg: Duldung unentgeltlicher Nutzung ist als Leihvertrag einzuordnen

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Mieter Flächen, die nicht Gegenstand des Mietvertrages sind, nutzt bzw. mitbenutzt. Oft stellt sich dann die Frage, ob der Vermie-ter diese Flächen wieder an sich zurücknehmen kann. Einen solchen Fall hatte kürzlich das Amtsgericht Brandenburg zu entscheiden.

Dem Urteil (29.01.2021, Az. 34 C 34/20) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien sind durch einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Darüber hinaus nutzt der Mieter seit über 18 Jahren unentgeltlich einen auf dem Grundstück gelegenen Schuppen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.02.2020 lässt der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zur Räumung und Herausgabe des Schuppens auffordern. Der Mieter widerspricht der Forderung mit Schreiben vom 23.03.2020 und verweigert die Räumung und Herausgabe des Schuppens. Daraufhin erhebt der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage.

Der Klage wird stattgegeben. Das streitgegenständliche Nutzungsverhältnis ist - entgegen der Ansicht der Parteien - weder als Miete (§ 535 BGB) noch als reines Gefälligkeitsverhältnis einzuordnen, sondern gem. § 598 BGB als Leihe zu qualifizieren. Die Einordnung als Miet-vertrag verbietet sich bereits aufgrund der Unentgeltlichkeit der Nutzung als wesentlichem Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Leihe. Ob gegebenenfalls ein unentgeltliches Gefälligkeitsverhältnis vorliegt, ist im Einzelfall nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüber-lassung, ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und nach Interessenlage der Parteien zu beurtei-len. Indiz für eine Leihe ist ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die eingeräumte Ge-brauchsmöglichkeit nicht willkürlich abgekürzt werden kann. Das Gericht geht hier davon aus, dass die Gebrauchsüberlassung des Schuppens dem Mieter die Möglichkeit geben sollte, den streitgegenständlichen Schuppen zum störungsfreien Unterstellen seiner Fahrräder nutzen zu können. Damit scheidet allerdings auch die für eine Gebrauchsüberlassung im Rahmen ei-nes Gefälligkeitsverhältnisses typische jederzeitige Rückforderungsmöglichkeit für den Ver-mieter aus. Die langjährige Duldung der unentgeltlichen Nutzung über 18 Jahre hinweg führt hier weder zur Einbeziehung des streitgegenständlichen Schuppens in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Da die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist, ist der Vermieter hier berechtigt, den Schuppen (gem. § 604 Abs. 3 BGB) jederzeit vom Mieter zurückzufordern.

Fazit: Die unter Hinweis auf zahlreiche Fundstellen sehr ausführlich, zum Teil aber auch um-ständlich begründete Entscheidung ist im Ergebnis richtig. Allerdings vermag die Begründung nicht ganz zu überzeugen. Das Gericht unterstellt den Parteien in seinen Entscheidungsgrün-den kurzerhand den für die Annahme eines Leihvertrags erforderlichen Rechtsbindungswillen. Lebensnah ist eher davon auszugehen, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Gestattung kei-ne konkrete Vorstellung von der Nutzung hatte. Da hier die Dauer der (konstruierten) Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist, kann es im Ergebnis dahinstehen, ob ein Leihvertrag oder ein Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung vorliegt. Die Rechtsfolge ist die gleiche: Die ausdrückliche oder schlüssige Gestattung zur Nutzung nicht vermieteter Flächen, Räume oder sonstiger Teile ist ohne besondere Abrede grundsätzlich frei widerruflich.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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