BGH: Gebäudebrand an gemeinsamer Giebelwand: Nachbar muss Wand wiederherstellen!

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist häufig festzustellen, dass es eine gemeinsame Giebel-wand mit dem Nachbarn gibt. Probleme gibt es regelmäßig dann, wenn diese Giebelwand beschädigt wird. Muss dann die Giebelwand instandgesetzt werden? Mit einem solchen Falle hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof zu befassen (Urteil vom 22.01.2021, Az. V ZR 12/19).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: A und K waren Grund-stücks(mit)eigentümer eines größeren Grundstücks. Auf dem nördlichen Grundstücksteil stand eine Scheune, auf dem südlichen Grundstücksteil wurde im Jahr 1930 ein Haus an die südliche Außenmauer der Scheune angebaut. A und K teilten das Grundstück, A erhielt den nördlichen Teil des Grundstücks inklusive Schuppen und K den südlichen Teil des Grund-stücks inklusive Haus. Die Grundstücksgrenze verlief mittig durch die Gebäudetrennwand. A verkaufte sein Grundstücksteil an B. Jahre später wurde die Scheune durch einen Brand be-schädigt. Die Gebäudetrennwand war von der südlichen Seite offen der Witterung ausgesetzt. Die Versicherung des K erstattete diesem den Schaden, der durch den Brandübertritt auf sein Wohngebäude entstanden war. K verlangt von B Maßnahmen zur Sanierung der Gebäude-trennwand. Das Landgericht wies die Klage ab, das OLG verurteilte B, „diejenigen Maßnah-men zu ergreifen, die erforderlich sind, um das Gebäude des Klägers (...) im Bereich der Ge-bäudetrennwand ausreichend gegen Witterung zu schützen, gegen Wärmeverlust zu dämmen und Feuchtigkeitsimmissionen abzuwehren". Hiergegen legte B Revision ein.

Mit vorläufigem Erfolg! K hat dem Grunde nach Anspruch gegen B auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Gebäudetrennwand. Auch wenn das Grundstück erst nach Er-richtung der Wand geteilt wurde und es zur Beurteilung, ob eine Mauer eine Grenzwand ist, auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung der Mauer ankommt, ist diese ei-ne gemeinschaftliche Grenzeinrichtung i.S.d. § 921 BGB. Die §§ 921, 922 BGB sind ana-log anwendbar, da das Grundstück so geteilt wurde, dass die Giebelmauer auf der neuen Grundstücksgrenze steht und von beiden Grundstücken an die Mauer angebaut wurde. Da durch den Brand die Mauer auf der Grundstücksseite des B freigelegt wurde, ist er als Zustandsstörer für seine Seite der Mauer verantwortlich. Anders als beim nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gem. § 906 BGB analog ist eine Verantwortlichkeit des B für den Brand nicht erforderlich. Er ist jedoch verpflichtet, die Grenzeinrichtung zwischen den Grundstü-cken zu erhalten und "durch geeignete Maßnahmen die Nutzungsmöglichkeit wieder" so zu verschaffen, wie sie sich "ihm bisher bot". Das kann entweder durch Bearbeiten der Wand oder durch einen neuen Anbau an die Wand erfolgen. Die Entscheidung bleibt dem Nachbarn überlassen. Da die Vorinstanzen nicht geklärt hatten, welchen konkreten Schutz der Schuppen für die Wand geboten hatte - insbesondere war unklar, ob er auch eine Wärmedämmung gebo-ten hatte -, war das Verfahren zurückzuverweisen.

Fazit: Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, so dass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nach-bargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch gegen den Eigentümer des vom Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Wie der geschuldete Zustand erreicht wird, ist in den überwiegenden Fällen dann allerdings Sache des Nachbarn.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim