BGH: Bei Störung des Hausfriedens muss Mieter die Wohnung räumen
Zahlreiche Vorfälle, in deren Rahmen es zu Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern kommt, können die Kündigung eines Wohnraummietvertrags rechtfertigen. Häufig stellt sich in der Praxis aber die Frage, ob sich der Mieter diesbezügliches Fehlverhalten von Besuchern, die sich mit seinem Einverständnis in der Wohnung aufhalten, zurechnen lassen muss. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich in der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 25.08.2020, Az. VIII ZR 59/20) auseinanderzusetzen.
Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Eine Mieterin wird aufgrund einer ordentlichen Kündigung des Vermieters wegen Störung des Hausfriedens von Amts- und Landgericht zur Räumung der Wohnung verurteilt. Nach fristgerechter Nichtzulassungsbeschwerde beantragt sie beim BGH mit Blick auf die angekündigte zwangsweise Räumung der Wohnung die vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung.
Ohne Erfolg! Der Antrag wird abgewiesen. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setze voraus, dass die Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwer wiegender Weise verletzt werde. Das hat das Berufungsgericht nach einer Gesamtbetrachtung des Verhaltens der Mieterin sowie ihres häufig in der Wohnung als Besucher anwesenden Lebensgefährten rechtsfehlerfrei auf zahlreiche einzelne Vorfälle gestützt, in deren Rahmen es zu Beleidigungen und Bedrohungen von Mitmietern gekommen war, zuletzt der Bezeichnung eines Mitmieters als „Du Arschloch". Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB beschränke sich nicht auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters. Vielmehr ist auch ein diesem zuzurechnendes Verschulden von Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) von Relevanz. Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, sind im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen.
Fazit: Der BGH bestätigt hier auch seine Rechtsprechung, dass eine Abmahnung nicht Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist. Ihr kann jedoch für die Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat. Die Abmahnung ist somit lediglich ein einzelner Gesichtspunkt bei der umfassenden Prüfung, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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