OLG München: Kein Vorteilsausgleich, wenn Mangelbeseitigung verzögert

Mit einem solchen Fall hatte sich das OLG München kürzlich auseinanderzusetzen (Beschluss vom 01.09.2020, Az. 28 U 1686/20). Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Bauträger errichtet zum Zeitpunkt der Geltung der EnEV 2002 eine Wohnanlage. Die Eigentümergemeinschaft begehrt schon seit geraumer Zeit wegen Mängeln des Daches von ihrem Bauträger Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung i.H.v. ca. 150.000 Euro. In diesem Betrag sind auch die Mehrkosten von ca. 20.000 Euro enthalten, die für die Ausbildung des Daches gemäß den aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 erforderlich sind. Hiergegen wendet sich ein Subunternehmer des Bauträgers, da zum Zeitpunkt des Abschlusses der Bauverträge die EnEV 2014 noch nicht gegolten habe. Die Eigentümergemeinschaft würde etwas erhalten, was sie nie beauftragt habe, ihr Vorteile bringe und sie nicht bezahlen müsse.

Dieser Einwand bleibt vor dem Oberlandesgericht München ohne Erfolg. Dass die Mängelbeseitigung nach den aktuellen Regeln der Technik, also unter Beachtung der Anforderungen der EnEV 2014, zu erfolgen habe, werde von keiner Seite angezweifelt. Die Eigentümergemeinschaft müsse sich jedoch keinen Abzug der Mehrkosten, die sich durch die notwendige Ausführung der Sanierung nach den aktuellen Vorgaben der EnEV 2014 gegenüber denjenigen der EnEV 2002 ergeben, von ihrem Kostenvorschussanspruch vornehmen lassen. Der BGH habe bereits 1984 entschieden, dass eine Anrechnung nicht in Betracht komme, wenn die Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen. Der Auftraggeber musste sich hier jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen. Der Unternehmer darf keine Besserstellung dadurch erfahren, dass der Vertragszweck nicht gleich, sondern erst später im Rahmen der Gewährleistung erreicht wird. Dass die Sanierung nunmehr unter Einhaltung der Anforderungen der EnEV 2014 erfolgen muss, habe seinen Grund ausschließlich darin, dass der Bauträger seiner Verpflichtung, ein mangelfreies Werk herzustellen und die Mängel umgehend auf seine Kosten zu beseitigen, nicht nachgekommen sei. Bei dieser wertenden Betrachtung falle die Verteuerung der Sanierung in die Risikosphäre des Bauträgers. Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft durch die Einhaltung der Anforderungen der EnEV 2014 eine wirtschaftlich merkbare Ersparnis bei den Heizkosten erzielen würde, erscheinte es unbillig, sie an den Mehrkosten der Sanierung durch Verringerung des Kostenvorschussanspruchs zu beteiligen.

Fazit: Auch wenn das Werk grundsätzlich den zur Zeit der Abnahme anerkannten Regeln der Technik als vertraglichem Mindeststandard entsprechen muss, muss eine Mängelbeseitigung die zum Zeitpunkt ihrer Vornahme geltenden anerkannten Regeln der Technik und gesetzlichen Vorschriften einhalten. Bei den Mehrkosten aufgrund nach Abnahme gestiegener gesetzlicher oder technischer Anforderungen an das Werk handelt es sich um keine Sowiesokosten. Ein dem Besteller verbleibender Mehrwert gegenüber der ursprünglich vertraglich vereinbarten Werkleistung könne nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung eine Zahlungspflicht des Bestellers begründen. Vorteilsausgleich kommt aber eben nicht in Betracht, wenn die Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen und sich der Auftraggeber jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen musste. Der Auftragnehmer darf dadurch, dass der Vertragszweck nicht sogleich, sondern erst später im Rahmen der Gewährleistung erreicht wird, keine Besserstellung erfahren.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim