Amtsgericht Hamburg: Ob Schönheitsreparaturbedarf vorliegt, kommt auf den möblierten Zustand an

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Urteil vom 15.05.2020, 49 C 493/19) auseinanderzusetzen. Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Vor Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses fand eine Vorabnahme des Vermieters statt. Danach erledigte der Mieter, wie gewünscht, diverse kleinere Arbeiten, wie die Entfernung von Nägeln und Dübeln sowie das Verschließen der Löcher. Nach der endgültigen Rückgabe des Mietobjekts wurde der Mieter dann aber unter Fristsetzung noch zur Durchführung weiterer Schönheitsreparaturen aufgefordert. Der Vermieter verwies auf eine Klausel des Mietvertrags, die den Mieter dazu verpflichtet, laufende Schönheitsreparaturen auszuführen. Dazu gehören nach der vertraglichen Regelung u. a. „das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" sowie „das Pflegen und Reinigen der Fußböden". Als der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordert, erklärt der Vermieter die Aufrechnung mit den Kosten für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Auf den Einwand des Mieters, dass Letztere in der Vorabnahme gar nicht gefordert worden waren, erklärt der Vermieter, die Mängel seien erst nach Entfernung der Möbel sichtbar geworden.

Das Amtsgericht Hamburg entscheidet, dass der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei schon als solche unwirksam. Aus der mietvertraglichen Klausel gehe nicht hinreichend eindeutig hervor, dass der Mieter nur für das Streichen der Fenster von innen verantwortlich ist. Das Streichen von außen falle aber genauso wenig unter die gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV wie das nach der vertraglichen Regelung ebenfalls geschuldete Pflegen und Reinigen der Fußböden. Doch auch dann, wenn die Klausel wirksam wäre, bestünde keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei der Vorbesichtigung im möblierten Zustand konnte unstreitig kein Schönheitsreparaturbedarf festgestellt werden. Die späteren abweichenden Feststellungen des Vermieters sind unbeachtlich. Ob Schönheitsreparaturen erforderlich sind, hängt nämlich davon ab, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck von Renovierungsbedürftigkeit vermittelt. Der Vermieter verhält sich auch treuwidrig, wenn er bei der Vorabnahme nicht geschuldete Leistungen, wie das Verschließen von Löchern fordert, und nachträglich einen vermeintlichen schlechteren Zustand der Wohnung moniert.

Das Urteil zeigt, dass Versuche von Vermietern, vertragliche Klauseln dahingehend auszuge stalten, dass Mieter möglichst weitgehend zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, meist zum Scheitern verurteilt sind. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion führt schnell zu einer kompletten Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Letzterer könnte dann den Vermieter sogar während des Mietverhältnisses zwingen, etwa die Wände streichen zu lassen. Deshalb gilt bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen: Weniger ist oft mehr.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim