Landgericht Berlin: keine Gewährleistungsrechte - Achtung Ausnahmen!

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das Landgericht Berlin auseinanderzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019, 67 S 239/19). Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien streiten um die Minderung der Miete infolge von Mängeln (Beeinträch-tigung durch ein Bauvorhaben). Das erstinstanzliche Gericht ging infolge der vom Mieter gel-tend gemachten und bewiesenen Mängel von der Berechtigung zur Minderung der Miete aus. Das Berufungsgericht bestätigt die erstinstanzliche Auffassung sowohl hinsichtlich der Be-rechtigung zur Minderung als auch der in Ansatz gebrachten Minderungsquote. Das Beru-fungsgericht bestätigt auch die abgesenkten Anforderungen an die Substanziierung des Vor-trags zu den vom Mieter behaupteten Beeinträchtigungen. Mit der Berufung hat der in erster Instanz unterlegene Vermieter das amtsgerichtliche Urteil im Wesentlichen mit dem Argument angegriffen, der Mieter habe ihm die Mängel nicht angezeigt, weshalb keine Mietminderung berechtigt sei.

Das Landgericht Berlin bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Das Landgericht weist darauf hin, dass es beabsichtige, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, da sie offensichtlich kei-ne Aussicht auf Erfolg habe. Grundsätzlich gilt: Zeigt ein Mieter Mängel des Mietobjekts dem Vermieter nicht an, ist er gem. § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Vermieter auch ohne Anzeige in Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis des Mangels ist. In diesem Fall findet § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB keine Anwendung. Eine dem Vermieter günstigere Beurteilung käme aber selbst dann nicht in Betracht, wenn er keine Kenntnis der Mängel gehabt hätte. Denn § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB steht Gewährleistungsrechten des Mieters nur entgegen, wenn der Vermie-ter wegen der unterlassenen Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier, da der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Vermieter hierzu nichts vorgetragen hatte. Hinzu kommt, dass er ohnehin nicht zur Abhilfe bereit war, sondern ausweislich der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts in Kenntnis des Bau-vorhabens eine Beseitigung der Beeinträchtigungen unterlassen und stattdessen eine Nachbar-schaftsvereinbarung mit dem Bauherrn wegen etwaiger „Minderungsansprüche" der Mieter geschlossen hatte.

Fsazit: Gemäß § 536c Abs. 1 BGB hat ein Mieter einen Mangel der Mietsache, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern dem Vermieter anzu-zeigen. Unterlässt der Mieter diese Anzeige, kann dies unter den weiteren vom Landgericht genannten Voraussetzungen zum Verlust der Gewährleistungsrechte führen, also zum Aus-schluss der Minderung der Miete. Darüber hinaus verliert der Mieter das Recht zur Kündigung aus § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Mieter macht sich durch das Unterlassen der Mängelanzeige dem Vermieter gegenüber zudem schadensersatzpflichtig (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Sein Anspruch auf Instandsetzung bleibt allerdings bestehen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim