Hückelhoven Heinsberg Rechtsanwalt Meurer  Baurecht
Kanzlei
Rechtsanwalt Heinsberg
Beratung
Rechtsberatung Heinsberg
Vita
Rechtsanwalt Heinsberg
Rechtsnews
Rechtsanwalt Heinsberg
Veröffentlichungen
Rechtsanwalt Hückelhoven Veröffentlichungen
Mitgliedschaften
Rechtsanwalt Hückelhoven Mitgliedschaften
Kontakt
Rechtsanwalt Hückelhoven
Impressum
Rechtsanwalt Hückelhoven

KG Berlin: Kann gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch eine Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erfolgen?

KG Berlin: Kann gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch eine Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erfolgen?

Häufig kommt es vor, dass nach Beendigung eines Mietverhältnisses über die Rückzahlung der Mietkaution gestritten wird. Maßgeblich ist dann oftmals die Frage, ob gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch eine Aufrechnung bzw. Verrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erfolgen kann. Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Kammergericht Berlin (Beschluss vom 02.12.2019 - 8 U 104/17) auseinanderzusetzen.

Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter begehrt die Rückzahlung einer bei Mietbeginn geleisteten Mietkaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses. (Erstmals) in der Klageerwiderung erklärt der Vermieter die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen vom Mieter verursachter Beschädigungen der Mietsache. Das Landgericht gibt der Klage statt und weist die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche des Vermieters zurück, da diese verjährt seien. Der Vermieter legt Berufung ein.

Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz verjähren regelmäßig bereits nach sechs Monaten (§ 548 BGB). Sie können anschließend nur noch dann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden, wenn sich beide Ansprüche in unverjährter Zeit gegenübergestanden haben und gleichartig sind. Entscheidend sei damit, zu welchem Zeitpunkt dem Vermieter ein auf Zahlung gerichteter Anspruch gegen den Mieter zusteht, denn nur dann seien beide Ansprüche gleichartig. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache entstehen hierbei - anders als zunächst auf Vertragserfüllung gerichtete Ansprüche, wozu insbesondere Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gehören - zwar bereits ohne besondere (Nach-) Fristsetzung. Allerdings sei auch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 249 Abs. 1 BGB zunächst lediglich auf Naturalrestitution - also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vor dem schädigenden Ereignis - gerichtet. Gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Vermieter zwar stattdessen den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen. Allerdings müsse der Vermieter von dieser Ersetzungsbefugnis auch Gebrauch machen, damit ein auf Geld gerichteter Anspruch entstehe. Der Ersetzungsbefugnis komme insofern Gestaltungswirkung zu. Die Ausübung könne auch konkludent - z. B. durch die Forderung auf Zahlung von Schadensersatz - geschehen. Bevor jedoch von dieser Ersetzungsbefugnis, kein Gebrauch gemacht werde, verbleibe es bei einem nur auf Wiederherstellung gerichteten Anspruch. Da der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist seine (Zahlungs-)Ansprüche nicht geltend gemacht habe, scheitere daher auch seine Aufrechnung.

Fazit: Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung, denn immer wieder versäumen Vermieter, Ansprüche rechtzeitig zu verfolgen. Gleichzeitig birgt die Entscheidung allerdings auch hohe Haftungsrisiken. Es genügt demnach nicht, innerhalb der Verjährungsfrist Beschädigungen vorzutragen, es sollte vielmehr dringend darauf geachtet werden, die Ansprüche zumindest zu beziffern, damit es zu einem Übergang in einen Zahlungsanspruch kommt. Nur so wird auch eine Verrechnung mit der Mietkaution ermöglicht.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


zurück zur Übersicht...
Copyright © 2008 Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer | Alle Rechte vorbehalten | Haftungsausschluß | Datenschutzinformation