Amtsgericht Brandenburg: Vorgetäuschter Eigenbedarf: Verlust von Schadensersatzansprüchen bei Räumungsvergleich gegen Abfindung?

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Zwischen den Parteien bestand ein Mietver-hältnis über eine aus zwei Zimmern bestehende Wohnung. Der Vermieter kündigte das Miet-verhältnis am 21.05.2015 mit der Begründung, dass er die Räume für einen Hauswart benöti-ge. Im anschließenden Räumungsverfahren schlossen die Parteien einen gerichtlichen Ver-gleich, in dem sich der Mieter zur Räumung bis Ende 2017 und der Vermieter zur Zahlung von 2.000 Euro verpflichtete. Nach dem Auszug des Mieters hat der Vermieter die Wohnung nicht wie angekündigt einem Hauswart überlassen, sondern die Räume anderweitig vermietet. Aus diesem Grund nimmt der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz wegen des Vortäus-chens von Eigen- bzw. Betriebsbedarfs in Anspruch. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob im Abschluss des Räumungsvergleichs gegen Zahlung einer Abfindung ein konkludent erklärter Verzicht auf mögliche Schadensersatzansprüche zu sehen ist.

Das Amtsgericht Brandenburg weist die Klage des Mieters ab. Verpflichte sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer namhaften Abstandszahlung (hier: 2.000 Euro), könne dies auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters hinsichtlich etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten (Eigen-) Bedarfs deuten, welcher wiederum den Zurechnungszusammenhang zwischen der etwaigen Vortäuschung einer (Eigen-) Bedarfssitu-ation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbreche. Habe sich der Mieter - wie vorliegend- durch Vergleich zur Räumung verpflichtet, so könne der Schadenser-satzanspruch zwar nicht darauf gestützt werden, dass die Kündigung aus Rechtsgründen un-wirksam sei. Jedoch könne der Mieter geltend machen, dass die vom Vermieter behauptete Bedarfssituation in Wahrheit nicht vorgelegen habe. Anders sei die Rechtslage, wenn der Ab-schluss des Aufhebungsvertrags „auf der freien Willensentscheidung" des Mieters beruhe. Ein solcher Fall sei anzunehmen, wenn der Mieter auf jeden Fall - ohne Rücksicht auf das Beste-hen des Eigenbedarfs - ausziehen wolle. Sei dieser Punkt - wie in den meisten Fällen - im Mietaufhebungsvertrag oder Räumungsvergleich nicht eindeutig geregelt, so sei das von den Parteien Gewollte unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls im Wege der Ausle-gung zu ermitteln. An den Willen des Mieters zum Verzicht auf eventuelle Schadensersatzan-sprüche seien strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille müsse „unmissverständ-lich" sein. Ein Indiz hierfür könne darin gesehen werden, dass sich der Vermieter zu einer sub-stanziellen Gegenleistung verpflichte, z. B. eine Abstandszahlung leiste. Die Gegenleistung müsse allerdings ein nicht unerhebliches Gewicht haben. Das Urteil des Amtsgerichts beruhe auf dieser Rechtsprechung. Das Gericht kommt unter Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zum Ergebnis, dass der hier geltend gemachte Ersatzanspruch dem Mieter nicht zustehe und somit die Klage des Mieters abzuweisen sei.

Fazit: Wesentliches Kriterium für die Annahme eines Verzichts des Mieters auf Schadenser-satz dürfte die Höhe der Abstandszahlung sein. Insoweit ist darauf abzustellen, welche Beträ-ge für die Aufgabe des Mietbesitzes in der Gemeinde üblicherweise bezahlt werden. Dies hängt in erster Linie von der in der jeweiligen Gemeinde bestehenden Wohnungssituation ab. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg stellt in Berlin eine Aus-gleichszahlung von 5.000 Euro als Gegenleistung für die Aufgabe der Wohnung keine so namhafte Summe dar, dass aus ihr auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz geschlossen werden kann. In Berlin seien seit einigen Jahren Abstandszahlun-gen in fünfstelliger Höhe üblich geworden.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fach-anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim