Landgericht Hamburg: Heizkostenabrechnung bei defekten Wärmemengenzählern

Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgeräts voraus. In der Praxis kommt es aber durchaus häufig vor, dass ein Vermieter seine Nebenkostenabrechnung erstellt, jedoch die Erfassungs- und Messgeräte nicht einwandfrei funktionieren. Muss der Mieter dann gar nichts zahlen? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Landgericht Hamburg (Urteil vom 20.03.2019, 311 O 1/16) auseinanderzusetzen.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien eines beendeten Gewerberaummietverhältnisses über eine Ladenfläche streiten über Forderungen des Vermieters aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Der Vermieter hat die vom Mieter erbrachte Mietkaution für Nachzahlungen in Anspruch genommen, wogegen sich der Mieter wehrt. Zudem begehrt der klagende Mieter die Rückzahlung von seiner Ansicht nach überzahlten Heiz- und Betriebskosten aus mehreren Jahren. Die Erfassung der Verbräuche ist aufgrund defekter Wärmemengenzähler unstreitig teilweise fehlerhaft. Andere Heizkostenabrechnungen aus Folgejahren sind bezüglich der Verteilung der Verbräuche und des Kostenansatzes nach Ansicht des Mieters auch nicht plausibel.

Die Klage des Mieters auf Rückerstattung der Kaution hat überwiegend Erfolg. Im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Kosten der Wärmeversorgung mindestens zu 50% des Verbrauchs zu erfassen und abzurechnen. Ist eine solche Verbrauchserfassung wegen eines defekten Messgeräts nicht möglich, so kann nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV geschätzt werden. Diese Schätzung ist aber nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV dann ausgeschlossen, wenn die Einheit, für die die Schätzung vorgenommen werden soll, wie hier, über mehr als 25% der Nutzfläche der gesamten Nutzfläche verfügt. Der Vermieter ist dann gehalten, die Heizkosten flächenmäßig nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV umzulegen. Sowohl bei der Schätzung als auch der flächenmäßigen Abrechnung besteht kein Kürzungsrecht um 15% nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Es handelt sich in beiden Fällen um Ersatzverfahren nach der Heizkostenverordnung, so dass der Vermieter nicht zu sanktionieren ist.

Fazit: Die Entscheidung orientiert sich an der Rechtsprechung zu den Ersatzverfahren und dem Kürzungsrecht. Für den Fall der Schätzung und bei der notwendigen flächenmäßigen Umlage besteht laut BGH kein Kürzungsrecht.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim