BGH: Erwerb durch Sohn des Maklerkunden: Provision verdient?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass nicht der Maklerkunde selbst das ihm angebotene Objekt erwirbt. Es wird dann häufig darüber gestritten, ob die Maklerprovision gleichwohl zu zahlen ist. Es geht dann um Fragen der wirtschaftlichen Identität und Kongruenz.

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof auseinanderzusetzen (BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grun-de: Der Makler schloss mit dem Kunden nach einer ersten Besichtigung einen Maklervertrag. Zur zweiten Besichtigung brachte der Kunde seinen Sohn mit, der dann mit dem Makler wei-terverhandelte und später die Verhandlungen abbrach. Sechs Monate später erwarb der Sohn das Objekt unter Einschaltung eines anderen Maklers zu einem rund 7% niedrigeren Kauf-preis. Der Makler verklagt den Kunden auf die vereinbarte Provision.

Ohne Erfolg! Ein Anspruch auf Maklerprovision gegen den Kunden besteht nicht. Zwar hat der Makler durch die zwei Besichtigungen eine Nachweistätigkeit erbracht, die für den Kauf-vertrag zwischen Sohn und Verkäufer ursächlich geworden ist. Dabei kommt dem Makler die Vermutung zugute, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss ist, wenn zwi-schen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrags ein Zeitraum von bis zu einem Jahr liegt. Dass der Verkäufer gegenüber seiner ursprünglichen Preisvorstellung nachgegeben hat, beeinträchtigt die Bedeutung des den gesamten Vorgang auslösenden Nachweises nicht. Auch die vorübergehende Aufgabe der Erwerbsabsicht führt, sofern der Vertragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, grundsätzlich nicht zur Unterbrechung des not-wendigen Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss. Ob der Maklervertrag im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrags fortbestand, ist ohne Bedeu-tung. Hier fehlt es aber an der Kongruenz des nach dem Inhalt des Maklervertrags beabsich-tigten mit dem später tatsächlich zu Stande gekommenen Hauptvertrags. Dies nicht wegen des Preisnachlasses, denn Preisnachlässe lassen die Kongruenz in der Regel nicht entfallen, wenn sie bis zu 15% betragen. Entscheidend ist die Frage nach Kongruenz beim Erwerb des nach-gewiesenen Objekts durch einen Dritten, nämlich ob der Maklerkunde im Einzelfall wegen seiner Beziehungen zum Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm selbst, sondern einem Dritten abgeschlossen worden. Das kann einmal der Fall sein, wenn der Maklerkunde nur vorgeschoben wird, ohne tatsächlich ein eigenes Interesse am Hauptgeschäft zu haben, zum anderen bei wirtschaftlicher Identität, wie sie nicht nur in ausgesprochenen Umgehungs-fällen vorliegt, sondern schon bei engen persönlichen oder wirtschaftlichen Beziehungen, auf-grund derer der Vertragsschluss dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich wie ein eigener zugutekommt, z. B. wenn der Maklerkunde das erworbene Objekt später ganz oder teilweise selbst nutzt. Verwandtschaft, Ehe oder Lebenspartnerschaft zwischen Maklerkunde und Erwerber allein genügen nicht. Diese Voraussetzungen der Kongruenz liegen hier nicht vor.

Fazit: Auch wenn der Maklerkunde und der Erwerber eines Objekts besonders eng persönlich verbunden sind, ist der Maklerkunde dem Makler zur Provisionszahlung nur verpflichtet, so-weit ihm der Vertragsschluss im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt wie ein eigener. Die Provisionspflicht besteht nicht allein deshalb, weil der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim