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LG Köln: Wer muss im Falle des Wohnungseigentums Türen und Fenster in Stand hal-ten?

LG Köln: Wer muss im Falle des Wohnungseigentums Türen und Fenster in Stand hal-ten?

Zwischen Wohnungseigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird häufig darüber gestritten, wer für die Instandhaltung von Türen und Fenstern zuständig ist. Über einen solchen Fall hatte kürzlich das Landgericht Köln zu entscheiden (Urteil vom 11.10.2018, 29 S 66/18).

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Wohnungseigentümer verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Erneuerung sowohl der Wohnungseingangstür als auch sämtlicher Fenster, was jedoch auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss mehrheitlich abgelehnt wurde. Zur Begründung wurde darauf hingewiesen, dass die Teilungs-erklärung vorsehe, dass Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum gehörten und vom Sondereigentümer in Stand zu halten seien.

Hiergegen erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage. Nach Auffassung des Landge-richts Köln gehören sowohl die Fenster als auch die Wohnungseingangstür gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Damit ist grundsätzlich die WEG zur In-standhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Hiervon können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung abweichende Regelungen treffen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Regelung klar und eindeutig ist. Verbleiben Zweifel, bleibt es bei den gesetzlichen Regelun-gen. Vereinbarte Ausnahmeregelungen sind dabei eng auszulegen. Im vorliegenden Fall sind weder die Wohnungseingangstür noch die Fenster von der Regelung in der Teilungserklärung umfasst. Für die Übertragung von Zuständigkeiten wird dort ausdrücklich auf die Eigen-schaft des Bauteils als Sondereigentum abgestellt. Durch diese Einschränkung kann die Tei-lungserklärung auf Bauteile, die unzweifelhaft Gemeinschaftseigentum sind, keine Anwen-dung finden. Dem klagenden Wohnungseigentümer kann auch nicht vorgehalten werden, dass er sich rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er in der Vergangenheit Eigenreparaturen an-derer Wohnungseigentümer an Fenstern und Türen hingenommen hat. Einen Anspruch auf Durchführung der Maßnahmen hat der Wohnungseigentümer aktuell allerdings noch nicht. Die WEG hat die Erneuerungsbedürftigkeit der Bauteile bestritten. Aus diesem Grund besteht lediglich ein Anspruch darauf, den Instandsetzungsbedarf durch die Gemeinschaft über-prüfen zu lassen.

Fazit: Eine für Wohnungseigentümer wichtige Entscheidung, die zudem zutreffend ist. Zu beachten sind folgende Grundsätze:
1. Sowohl Fenster als auch Wohnungseingangstür gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum, womit die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhal-tung und Instandsetzung verpflichtet ist.
2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Re-gelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
3. Knüpft eine Regelung der Gemeinschaftsordnung für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentumseigen-schaft der jeweiligen Bauteile an, müssen diese auch im Sondereigentum stehen, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
4. Sind die Bauteile nicht evident erneuerungsbedürftig, hat der Eigentümer zunächst nur ei-nen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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