BGH: Mietsaldoklage ist und bleibt grundsätzlich zulässig

In der Rechtsprechung war lange Zeit umstritten, ob Mietzahlungsrückstände in einer dog. Mietsaldoklage geltend gemacht werden können. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.02.2019 (VIII ZR 54/18) diese Frage inzwischen geklärt.

Dem Urteil lag folgender Sache zu Grunde: Ein Vermieter macht Forderungen aus einem Mietvertrag geltend, die er u. a. auf ein fortgeschriebenes (tabellarisches) Mietkonto stützt, in das er Mietforderungen, Zahlungen und Gutschriften eingestellt hat. Die Vorinstanzen halten diese Form der Klage für unzulässig.

Zu Unrecht! Der BGH bestätigt die grundsätzliche Zulässigkeit sog. Mietsaldoklage. Hiernach gilt: Bei einer Klage wegen Mietzahlungsrückständen, die auf eine Forderungsaufstellung ge-stützt ist, in der der Vermieter die geschuldeten Bruttomieten den vom Mieter gezahlten Be-trägen und diesem erteilten Gutschriften gegenüberstellt, handelt es sich grundsätzlich um eine zulässige Saldoklage, wenn die Einzelforderungen in der Aufstellung nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausgewiesen werden. Ergänzend ist eine Auslegung des Klageantrags geboten und kommt dabei auch ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungs-reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (gegebenenfalls in entsprechender Anwendung) von Amts wegen in Betracht. Hier hat der Vermieter mit Verweis auf die vorgelegte tabellarische Forde-rungsaufstellung zum Mietkonto - beginnend mit einem Guthaben zu Gunsten des Mieters - die im betreffenden Monat jeweils zu zahlende Bruttomiete, die tatsächliche Mietzahlung, eine hiernach bestehende Differenz und den sich danach ergebenden Rückstand aufgeführt sowie eine Gutschrift zu Gunsten des Mieters aus einer Betriebskostenabrechnung eingetra-gen. Ebenso hat er die Zusammensetzung der von ihm begehrten Miete (Nettomiete und Ne-benkostenvorauszahlungen) jeweils für die einzelnen Monate mitgeteilt. Im Übrigen hat er sich auf eine Verrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB berufen und erläuternd ausgeführt, aus der ta-bellarischen Aufstellung ergebe sich, dass er jeweils die im Monat eingegangene Mietzahlung mit dem laufenden Monat verrechnet habe; wenn mehr als monatlich geschuldet gezahlt wor-den sei, habe er den Mehrbetrag mit der jeweils ältesten noch ausstehenden Forderung aus dem eingeklagten Zeitraum verrechnet. Damit hat der Vermieter den Klagegegenstand hinrei-chend bestimmt dargelegt. Soweit die Vorinstanz meint, man hätte konkret für jede einzelne Zahlung des Mieters erläutern müssen, mit welcher offenen (Teil-)Forderung (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlung) aus welchem Monat er jeweils eine Verrechnung vorgenommen habe, überspannt sie die Anforderungen an die Darlegungen zum Klagegegenstand.

Fazit: Ab sofort sollte die Rechtsfrage der grundsätzlichen Zulässigkeit vom Mietsaldoklagen nicht mehr in Frage gestellt werden.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim