OLG Düsseldorf: Käufer muss beweisen, nicht über Mängel aufgeklärt worden zu sein

OLG Düsseldorf: Käufer muss beweisen, nicht über Mängel aufgeklärt worden zu sein

Nach dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie wird häufig darüber gestritten, ob der Verkäufer den Käufer über Mängel aufgeklärt hat. Wer muss dann vor Gericht was beweisen?

Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das OLG Düsseldorf (Urteil vom 11.09.2018 - 24 U 185/17) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Im Eigentum der beklagten Verkäuferin stand ein im Jahr 1907 errichtetes, im Jahr 1977 umgebautes, teilun-terkellertes Haus. Die Verkäuferin hatte es bis zum Jahr 1997 selbst bewohnt, nachfolgend war es an diverse Parteien vermietet worden. Seit dem Jahr 2010 stand es leer. Nachdem sie das Haus mehrfach besichtigt hatten, kauften es die Kläger von der Beklagten. Die Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels wurden ausgeschlossen. In der Folgezeit begannen die Käu-fer mit Renovierungsarbeiten und stellten spätestens dabei Feuchtigkeitserscheinungen fest. Die Käufer behaupteten, ihnen seien bei den Besichtigungen keine Feuchtigkeitsschäden auf-gefallen, sie seien auf solche auch nicht hingewiesen worden. Unmittelbar vor dem Verkauf sei durch die Verkäuferin ein weißer Anstrich auf das Erdgeschoss- und Anbauaußenmauer-werk sowie im Innenmauerwerk des Kellergeschosses aufgebracht worden, weshalb die Feuchtigkeitsschäden nicht erkennbar gewesen seien. Nachdem die Verkäuferin erfolglos zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde, erhoben die Käufer Klage auf Zahlung des zur Scha-denbeseitigung erforderlichen Betrags von 59.110 Euro netto. Das Landgericht hatte der Kla-ge nach umfangreicher Beweisaufnahme teilweise stattgegeben.

Die Berufung hat Erfolg und führt zur Klageabweisung. Nach Ansicht des Senats steht den Käufern aus dem notariellen Kaufvertrag kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Aufgrund des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag hafte die Verkäuferin nur für Sachmängel, die sie arglis-tig verschwiegen habe. Solches lasse sich zu ihren Lasten indes nicht feststellen. Im Rahmen von Kaufvertragsverhandlungen seien Sachmängel vom Verkäufer grundsätzlich zu offen-baren. Eine Offenbarungspflicht bestehe jedoch nicht bei erkennbaren Mängeln. Dies sei bei - wie hier - größeren Flächen sich ablösenden Putzes, Schäden des Putzes und Feuchtig-keitsflecken der Fall. Der Käufer müsse daher die negative Tatsache beweisen, dass er nicht aufgeklärt worden sei. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast müsse der Verkäufer nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach für jeden potenziellen Käufer ebenso sicht-bar gewesen sei wie für ihn. Nach Ansicht des Senats habe die Verkäuferin hierzu schlüssig vorgetragen, indem sie angegeben habe, sie und diverse Zeugen hätten alle Mängel gut er-kannt und ein Zeuge habe hierüber auch mit der Maklerin, einer weiteren Zeugin, gesprochen, die die Mängel ebenfalls gesehen habe. Diese Behauptungen hätten die Käufer mit Beweisen widerlegen müssen, was ihnen nicht gelungen sei.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass es für den Käufer praktisch immer schwierig ist, dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen von (verdeckten) Sachmängeln nachzuweisen. Welche Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast in diesen Fällen im Einzelnen gelten, ist Gegenstand der Entscheidung.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim