OLG Düsseldorf: Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall
Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss
vom 17.11.2016, 24 U 48/16)
auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Mit
notariellem Kaufvertrag veräußerte der Eigentümer sein Hausgrundstück mit dem
aufstehenden historischen Gebäude aus dem Baujahr 1831. Es war bereits bei
Abschluss des Kaufvertrags mit Hausschwamm befallen, dessen Beseitigung
umfangreiche Arbeiten erforderte. Im Maklerexposé war angegeben, das Haus sei
kernsaniert worden. Der Käufer fordert Schadensersatz.
Das Landgericht Duisburg weist die
Klage ab. Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt die Entscheidung. Die
Angabe im Maklerexposé zum Sanierungsstand habe in der notariellen Urkunde
keinen Niederschlag gefunden und führe deshalb nicht zu einer
Beschaffenheitsvereinbarung. Lediglich bei einem arglistigen oder vorsätzlichen
Vorspiegeln einer Kernsanierung würden die Verkäufer haften. Anders als für den
Begriff der Entkernung gebe es jedoch keine
einheitliche Definition für eine Kernsanierung. Regelmäßig werde davon
ausgegangen, dass ein Gebäude kernsaniert ist, wenn es durch diverse bauliche
Sanierungsarbeiten wieder in einen neuwertigen
Zustand versetzt werde. Ein Rückbau bis auf die Außenmauern müsse nicht
erfolgen. Es würden lediglich Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, entfernt. Würden alle
Elemente bis auf die Außenmauern entfernt, spreche man im Unterschied zu einer Kernsanierung
von einer Entkernung. Eine solche haben die Verkäufer aber zu keiner Zeit
vorgespiegelt. Auch in dem dem Käufer vorliegenden
Verkehrswertermittlungsgutachten seien lediglich Modernisierungs- bzw. Sanierungsarbeiten erwähnt. Für den Befall
mit Hausschwamm als Sachmangel würden die Verkäufer wegen des
Gewährleistungsausschlusses nur haften, wenn sie diesen arglistig bzw.
vorsätzlich verschwiegen hätten. Auch hier seien bereits dem Sachverständigen
keine Anzeichen für einen etwaigen Befall aufgefallen. Deshalb kann nicht
angenommen werden, dass die Verkäufer als Laien irgendwelche Anzeichen
diesbezüglich erkannt hätten.
Fazit: Der Käufer einer Immobilie
wird seine Informationen über das Objekt regelmäßig aus dem Exposé und
mündlichen Äußerungen des Verkäufers erhalten. Diese werden üblicherweise nicht
Bestandteil des Notarvertrags. Sie stellen mangels formgerechter Regelung keine
Beschaffenheitsvereinbarung dar. Der Notarvertrag enthält vielmehr
standardmäßig einen Ausschluss der Haftung des Verkäufers; die Immobilie wird
verkauft „wie sie steht und liegt". Notare weisen hierauf in ihrer
Entwurfsversendung regelmäßig hin. Die
Käufer sollten deshalb die für sie wichtigen Punkte in den Notarvertrag
aufnehmen. Wer dies als Käufer nicht
tut, hat leider Pech. Sieht man von der Besonderheit des vorliegenden
Falls, in dem ein Wertgutachten vorlag, ab, führt aufgrund der Rechtsprechung
der Formzwang zum Schutz des Verkäufers vor beschönigenden Äußerungen und
ebensolchen Angaben im (Makler-) Exposé. So wird den Begriff „kernsaniert" ein
Durchschnittskäufer gleichbedeutend mit „generalüberholt" verstehen. Dass auch
ein saniertes Gebäude mit Hausschwamm befallen sein kann, wird er deshalb nicht
vermuten.
Dr. Wolfgang
Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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