OLG Düsseldorf: Wann haftet der Verkäufer für Feuchtigkeitsprobleme?
Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das OLG Düsseldorf (OLG
Düsseldorf, Beschluss vom 19.01.2017 - 24 U 36/16) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der
Käufer einer gebrauchten Immobilie stellt durch ein Sachverständigengutachten
Feuchtigkeit an einer Gebäudetrennwand aufgrund einer fehlerhaften Abdichtung
fest. Er macht daraufhin gerichtlich Gewährleistungsansprüche gegen den
Verkäufer geltend. Trotz der unstreitigen Mängel verneint das erstinstanzliche
Gericht eine Haftung des Verkäufers. Gewährleistungsansprüche seien im
notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen. Die angebliche vorvertragliche
Erklärung des Verkäufers, die Immobilie befinde sich in einem sehr guten
Zustand, enthalte keine Beschaffenheitsgarantie. Gleiches gelte für die
Versicherung im Kaufvertrag, der Verkäufer kenne und verschweige keine
versteckten Mängel. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Käufer im
Berufungsverfahren.
Auch das
Berufungsgericht verneint eine Haftung des Verkäufers. Da Gewährleistungsansprüche im
notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen
sind, bestünden solche nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder
eine Beschaffenheitsgarantie übernommen
hat. Richtigerweise stelle die behauptete vorvertragliche Äußerung, die
Immobilie befinde sich in einem sehr guten Zustand, keine
Beschaffenheitsvereinbarung dar. Das Gericht begründet dies mit der aktuellen
Rechtsprechung des BGH. Danach können bei beurkundungspflichtigen
Rechtsgeschäften vorvertragliche
Angaben des Verkäufers keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen,
sofern sie nicht im Kaufvertrag ihren
Niederschlag gefunden haben. Auch die Versicherung im Vertrag, keine
versteckten Mängel zu kennen oder keine bekannten Mängel zu verschweigen,
begründe keine Beschaffenheitsgarantie. Denn diese setze voraus, dass der
Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der
vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernehme. Demgegenüber enthalte die
Erklärung nur eine Aussage zum
Kenntnisstand und bedeutet keine
Gewährübernahme für das Fehlen eines Mangels. Dies gelte umso mehr,
nachdem solche Formulierungen in der Regel standardmäßig in notariellen
Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien aufgenommen würden.
Die
Entscheidung orientiert sich an der geänderten Rechtsprechung des BGH. Dieser
hat seine frühere Auffassung, wonach durch vorvertragliche Angaben des
Verkäufers mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende
Beschaffenheitsvereinbarung zu Stande kommt, ausdrücklich aufgegeben und
verlangt nun, dass diese Erklärung im beurkundungspflichtigen Vertrag enthalten
sein muss. Der BGH hat diese Anforderung auch im Fall öffentlicher Äußerungen
des Verkäufers bestätigt. Damit gilt nun umso mehr, dass vom Käufer gewünschte
Erklärungen und Zusicherungen in den Kaufvertrag gehören. Anderenfalls sind
hieraus resultierende Ansprüche so gut wie nicht mehr durchsetzbar.
Dr. Wolfgang
Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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