OLG Düsseldorf: Lüge über Vater-/Sohn-Verhältnis: Maklerlohn verwirkt
Grundsätzlich
steht es dem Verdienen der Maklerprovision nicht entgegen, dass der Makler und
der Vermieter verwandt sind, sofern zwischen ihnen keine wirtschaftlichen
Beziehungen bestehen. Verleugnet aber der Makler die verwandtschaftliche
Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters jedoch, liegt darin eine
schwerwiegende Treuepflichtverletzung. Dadurch verliert der Makler den Anspruch
auf die Provision.
Mit einem
solchen Fall hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom
25.09.2015, 7 U 48/14) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag
folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Mietinteressent nahm Kontakt zu einem
Makler auf. Bei diesem handelte es sich um den Vater des Bauherrn und
Vermieters. In Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers nahm der
Mietinteressent dessen Dienste in Anspruch und mietete das Objekt an. Er zahlte
die geforderte Maklercourtage. Diese forderte er mit der Begründung zurück, der
Makler habe auf ausdrückliche Nachfrage hin das Verwandtschaftsverhältnis
zwischen ihm und dem Vermieter geleugnet.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf
entscheidet, der Makler zur Rückzahlung des Maklerlohns verpflichtet ist. Nach
durchgeführter Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der
Mieter die Frage nach einem Verwandtschaftsverhältnis gestellt habe und
der Makler ein solches der Wahrheit zuwider verneint habe. Das
Verwandtschaftsverhältnis zwischen Makler und Vermieter stehe als solches dem Zustandekommen
eines Maklervertrags weder im Sinne einer echten noch einer unechten
Verflechtung entgegen. Eine echte Verflechtung liege schon allein deshalb nicht
vor, weil unstreitig keine wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Makler und
seinem Vater bestünden. Genauso sei das Vorliegen einer sog. „unechten
Verflechtung“ zu verneinen. Eine solche werde angenommen, wenn aufgrund eines
engen Verwandtschaftsverhältnisses ein institutionalisierter Interessenkonflikt
zwischen Makler und Gegenpartei des Hauptvertrags bestehe, der einen Makler zur
sachgerechten Wahrnehmung der Interessen des Kunden als ungeeignet erscheinen lasse.
Einen solchen Konflikt verneint das Gericht, weil weder das Vater-Sohn-Verhältnis
allein noch das Bestreiten von dessen Existenz zu solch einem
institutionalisierten Interessenkonflikt führe. Ein Maklerlohnanspruch wird
trotzdem verneint, weil er aufgrund eines vorsätzlichen schwerwiegenden
Pflichtverstoßes verwirkt worden sei. Das Gericht berief sich auf § 654 BGB, der nicht nur anwendbar sei, wenn ein
Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig werde, sondern auch, wenn
auf andere Art den Interessen des Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider
gehandelt werde. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung reiche hier
aus. Es müsse sich vielmehr um eine in erster Linie subjektiv so
schwerwiegende Treuepflichtverletzung handeln, dass sich der Makler „als
seines Lohnes unwürdig“ erweise. Durch Verleugnung der
verwandtschaftlichen Beziehung auf ausdrückliche Nachfrage verletze der
Makler die zu seinem Auftraggeber bestehende Treuepflicht in so erheblicher
Weise, dass dies mit einem fairen und redlichen Verhalten nicht in
Einklang stehe.
Fazit: Zwischen
dem Makler und seinem Auftraggeber besteht ein besonderes Treueverhältnis. Dies
verpflichtet den Makler zwar nicht zum Tätigwerden, aber - sobald er tätig wird
- zur Wahrung des Interesses des Auftraggebers. Nicht nur der Makler, der unter
Verschweigung dieses Umstands auch für den potenziellen Vertragspartner tätig
wird, handelt treuwidrig. Vielmehr können auch andere Pflichtverletzungen so
erheblich sein, dass sie zur Verwirkung des Maklerlohns führen können. Nicht
das Vorliegen des Vater-Sohn-Verhältnisses war hier das Problem, sondern dessen
Verneinung auf ausdrückliche Frage des Auftraggebers.
Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer,
Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim
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