Vermieter darf Eigenleistungen nach Drittunternehmerangebot abrechnen

Die Abrechnung von Betriebskosten führt häufig zu Streit. Umstritten sind besonders häufig die Positionen Gartenpflege und Hausmeisterdienst. Hierzu gibt es ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12), welches hierzu wichtige Fragen klärt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Vermieter und Mieter streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 (Nachforderung 175,38 Euro). Der Mieter hat nur 100 Euro gezahlt. Umstritten sind die Positionen „Gartenpflege" und „Hausmeister". Es sind in der Abrechnung nicht die durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Nettokosten eines Drittunternehmens gemäß dessen Leistungsverzeichnis über die anfallenden Hausmeister- und Gartenarbeiten.

Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der Vermieterin die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zusteht. Sie dürfe die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung diene der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie stehe nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr könnten auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (Unternehmen) entstanden wären (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 28). Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers könnten Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind. Die fiktiven Kosten würden schlüssig dargetan, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten (unter anderem Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu vom Drittunternehmen abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen werde, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt. Mit den fiktiven Kosten eines Dritten, die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV für die mit eigenen Kräften erbrachten umlagefähigen Leistungen ansetzen dürfe, seien nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint, sondern „realistische" Kosten.

Der Bundesgerichtshof bestätigt die bisher wohl vorherrschende Rechtsprechung. Zum Teil wird - zu Unrecht - verlangt, dass im Mietvertrag auf diese Möglichkeit der Abrechnung von Eigenleistungen durch Verweisung auf § 1 BetrKV hingewiesen worden sein muss (so etwa AG Kiel: Im preisfreien Wohnraummietverhältnis ist die Umlage von Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters für Hauswartstätigkeiten als Betriebskosten ausgeschlossen, sofern nicht eine ausdrückliche Vereinbarung vorliegt). Das Urteil ist zutreffend. Denn Eigenleistungen sind zwar keine Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung regelt aber gerade eine Gleichstellung mit solchen.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht