Ein Mieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, seinen Balkon schnee- und eisfrei zu halten!

Insbesondere in der derzeitigen Jahreszeit stellt sich mancher Mieter die Frage, inwieweit er verpflichtet ist, die Mietsache schnee- und eisfrei zu halten. Hat der Mieter etwa auch die Pflicht, seinen gemieteten Balkon schnee- und eisfrei zu halten? 

Das Landgericht Bochum hatte sich kürzlich (Urteil vom 11.12.2012, Az. 11 S 29/12) mit folgendem Sachverhalt auseinander zu setzen: Eine Wohnung mit Loggia ist vermietet. Die Mieter sind über die Weihnachtsfeiertage ortsabwesend. Durch erhebliche Schneefälle vereist der Abfluss, so dass der dadurch entstehende Rückstau Wasserschäden sowohl in der Wohnung der Mieter als auch in der darunter gelegenen Wohnung verursacht. Unstreitig hat der Vermieter in den vergangenen Jahren durch Aushang im Hausflur auf Vorkehrungen bei Frostwetter, insbesondere auf die Absicherung der Balkonabläufe hingewiesen. Die Mieter wurden aufgefordert, die Gullys schneefrei zu halten und ein Zufrieren durch Bestreuen mit Streusalz zu verhindern. Der streitgegenständliche Gully liegt nach einer Balkonsanierung nicht unmittelbar zugänglich unter einem neuen Plattenbelag. Die Mieter verlangen die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands ihrer Wohnung. Der Vermieter verlangt widerklagend Ersatz der aufgewendeten Schadensbeseitigungskosten in der Wohnung der Mitmieter. Das Landgericht schließt sich der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts Recklinghausen an, dass unter dem Gesichtspunkt der Obhutspflicht eine Verpflichtung für einen Mieter, den Balkon von Schnee und Eis zu befreien, grundsätzlich nicht bestehe. Danach müssen Balkone und auch innenliegende Loggien bereits baukonstruktiv sicherstellen, dass sie winterbedingten Witterungseinflüssen standhalten und Regen bzw. Tauwasser abgeleitet wird. Im Wesentlichen stellt die Kammer darauf ab, dass vorliegend eine schuldhafte schadensursächliche Pflichtverletzung der Mieter nicht gegeben sei. Allenfalls komme eine Obhutspflicht der Mieter für sichtbare, äußerlich zugängliche Abflüsse in Betracht. Diese entfalle jedoch vorliegend, da im Zuge der Balkonsanierung der neue Plattenbelag aufgebracht wurde, der die unmittelbare Sicht auf den Abfluss verhindere. Eine Verpflichtung könne insbesondere auch nicht dadurch auf die Mieter abgewälzt werden, dass der Vermieter im Winter Aushänge im Hausflur bzw. Einwürfe in die Briefkästen mache und auf die entsprechende Problematik hinweise. Dies würde den Mietern einseitig Verpflichtungen auferlegen, die sich nicht aus dem Mietvertrag ergeben. 

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Aus der Entscheidung folgt erstens: Ein Vermieter ist gut beraten, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Vertrag selbst eine entsprechende Verpflichtung der Mieter fixiert. Wird es versäumt, die entsprechende Verpflichtung in den Mietvertrag aufzunehmen, ist der Vermieter nicht berechtigt, allein durch Aushänge und Briefkasteneinwürfe die Mieter zum entsprechenden Tätigwerden anzuhalten. Gegebenenfalls müsste hier eine schriftliche Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen werden. Außerdem folgt zweitens: Es kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass Mieter grundsätzlich dafür Sorge tragen müssen, dass der Abfluss des Balkons bzw. der Loggia nicht durch Laub oder Eis verstopft. Vielmehr trifft diese Verpflichtung - zumindest nach Ansicht des LG Bochum - den Vermieter. Der Mieter muss nur sichtbare äußerlich zugängliche Abflüsse vor Verstopfungen schützen, z.B. durch Laub etc., und von sichtbaren Vereisungen befreien. 

Friedhard Risters, Rechtsanwalt