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Hausverkauf: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

 

Wird ein gebrauchtes Haus verkauft, so wird ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Verkäufer haftet dann grundsätzlich nur, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat. Wann aber liegt eine arglistige Täuschung vor? Mit dieser Frage hat sich die Rechtsprechung häufig zu beschäftigen. Unter dem 16.03.2012 hat der Bundesgerichtshof nunmehr hierzu ein Grundsatzurteil (Az. V ZR 18/11) erlassen.

 

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Beklagte verkaufte ein Wohnhaus und schloss die Haftung für Sachmängel mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel aus. Nach Kauf stellte die Klägerin eine mangelhafte Abdichtung und Feuchtigkeit fest und verlangte Schadensersatz.

 

Der Bundesgerichtshof verneint trotz nachträglich festgestellter mangelhafter Abdichtung einen Anspruch. Wegen des Haftungsausschlusses könne ein Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn der Mangel arglistig verschwiegen worden sei. Unterlasse der Verkäufer den Hinweis, dass er wegen der Ursache der Feuchtigkeitsflecken nicht sicher sei, verschweige er nicht arglistig einen Mangel. Beim Verkauf eines Hauses müsse der Verkäufer nur verborgene Mängel oder Umstände offenbaren, die auf Mängel schließen lassen, insbesondere, wenn sie für den Kaufentschluss wichtig sind, weil sie die beabsichtigte Nutzung mindern könnten. Bei erkennbaren Mängeln bestehe keine Offenbarungspflicht, da der sorgfältige Käufer die Mängel wahrnehmen könne. Lassen sichtbare Spuren der Mängel keinen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels zu, müsse der Verkäufer gemäß seiner Kenntnis aufklären und dürfe konkretes Wissen nicht zurückhalten. Mögliche Schlüsse auf Mangel und Ursachen, die sich dem Käufer angesichts der Symptome nicht aufdrängen, müsse ein redlicher Verkäufer mitteilen. Fragen des Käufers müsse der Verkäufer richtig und vollständig beantworten. Falsche Antworten alleine seien für den Vorwurf der Arglist nicht ausreichend. Wer gutgläubig falsche Angaben mache, handele nicht arglistig, auch wenn dies leichtfertig geschehe. Mache der Verkäufer auf Fragen des Käufers - „ins Blaue hinein" - falsche Angaben, mit deren Unrichtigkeit er rechne, handele er aber bedingt vorsätzlich.

 

Im Ergebnis bleibt hiernach festzuhalten: Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind. Im Einzelfall muss vor der streitigen Auseinandersetzung der Sachverhalt und der darauf gestützte Sachverhalt abgeklärt werden. Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wird für den Käufer daher schwieriger. Er muss nachweisen, dass der Verkäufer es für möglich hält, falsche Angaben zu machen. Ein solcher Nachweis ist praktisch nur dann zu führen, wenn er nachweist, dass dem Verkäufer die Ursache des Mangels bekannt ist, er sie jedoch verschweigt. Dem Käufer kann nur angeraten werden, vor Erwerb eines Haus einen Baugutachter hinzuziehen sowie den Verkäufer zu bitten, ihm sämtliche Unterlagen zu übergeben. Außerdem sollte dies im Notarvertrag Erwähnung finden.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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