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Haftung des Immobilienmaklers

 

Wer einen Maklervertrag schließt, erwartet von dem Makler, dass er zutreffend über das Objekt informiert wird. Welche Möglichkeiten aber hat er, wenn er nicht zutreffend informiert wird? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich das OLG Hamm (Urteil vom 29.08.2011, Az. 18 U 25/10) auseinander zu setzen.

 

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Kläger verlangen vom beklagten Makler Schadensersatz in Höhe von 50.000 Euro sowie die Erstattung bezahlter Maklerprovision in Höhe von 5.712 Euro. Im Exposé hatte der Makler das Baujahr der Immobilie unzutreffend mit 1958 angegeben. Tatsächlich war das Gebäude bereits 1935 errichtet worden. Die Kläger fühlen sich deshalb arglistig getäuscht. Das Landgericht hatte beide Ansprüche abgewiesen. Zwar sei das Objekt tatsächlich bereits 1935 errichtet worden. Die Beweisaufnahme habe jedoch nicht ergeben, dass der Makler in vorwerfbarer Weise ein unrichtiges Baujahr angegeben habe. Ein Schadensersatzanspruch stehe den Klägern deshalb nicht zu. Für die Rückforderung des Maklerhonorars bestehe kein Rechtsgrund. Hiergegen richtet sich die Berufung.

 

Die Berufung wird zurückgewiesen. Nach Auffassung des OLG Hamm besteht der Anspruch nicht. Zwar habe der Makler durch die fehlerhafte Angabe zum Baujahr eine objektive Pflichtverletzung begangen. Den Klägern sei jedoch durch diese Pflichtverletzung kein Schaden entstanden. Der Kaufpreis betrage laut Kaufvertrag 160.000 Euro. Nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten liege der Ertragswert des Objekts bei Berücksichtigung des wirklichen Baujahres bei 170.000 Euro, der Sachwert bei 174.000 Euro. Den Klägern sei deshalb durch die Pflichtverletzung des Maklers kein Schaden entstanden. Die Kläger haben nämlich die Immobilie zu einem Kaufpreis erworben, der 10.000 Euro unter dem Marktwert liegt. Auch ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision stehe den Klägern nicht zu. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus Bereicherungsrecht. Der Beklagte habe die Provision nämlich mit Rechtsgrund erlangt. Er habe seinen Provisionsanspruch insbesondere nicht verwirkt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hätte. Diese Voraussetzung liege nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vor. Auch ein Schadensersatzanspruch scheide aus. Zwar könne der Auftraggeber provisionsfrei zu stellen sein, wenn eine auch einfache Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich gewesen ist. Dies sei etwa dann der Fall, wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag ohne die Pflichtverletzung des Maklers nicht abgeschlossen hätte. So sei es hier jedoch nicht. Die Kläger wollten am Kaufvertrag festhalten. Selbst wenn in der Zahlung der Maklerprovision ein Schaden läge, entfalle dieser im Wege der Vorteilsausgleichung. Der Vorteil der Kläger liege hier darin, dass sie ein Grundstück zu einem Kaufpreis erworben haben, der um 10.000 Euro unter dem Verkehrswert liege. Dieser Betrag übersteige den Betrag der von den Klägern zurückgeforderten Maklercourtage.

 

Das Ergebnis des OLG Hamm ist fragwürdig. Zwar gilt: Kein Schadensersatzanspruch ohne Schaden. Aber: Der Schaden dürfte vorliegend darin liegen, dass der Erwerber unter Berücksichtigung des Baujahrs weniger gezahlt hätte als er gezahlt hat. Insoweit wäre der Schaden zu ermitteln, indem das Verhältnis des Werts der Immobilie zum Kaufpreis bei Annahme Baujahr 1958 übertragen wird auf den Wert, den das Objekt unter Berücksichtigung des tatsächlichen Baujahrs (1935) hat. Schließlich: Die Erwerber haben sich vorliegend für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs entschieden. Alternativ hätten sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten können. Dann hätten sie die Klage zumindest in Höhe des gezahlten Maklerlohns gewonnen und diesen Betrag zurückerhalten.

 

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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