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Gewerberaummietrecht: Wann ist Mietzins sittenwidrig?

 

Gelegentlich dauern Mietverhältnisse über Jahre und Jahrzehnte an. Dies kann die Frage aufwerfen, ob der aktuelle Mietzins noch angemessen ist. Ein Mieter berief sich etwa kürzlich darauf, der aktuelle Mietzins sei überzogen und sittenwidrig. Mit Erfolg?

 

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte sich kürzlich (Beschluss vom 17.12.2010, Az. 24 U 66/10) mit dieser Frage auseinander zu setzen. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Vermieter (V) und Mieter (M) schlossen im März 2006 einen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt für vier Jahre. Ab Januar 2009 (bis einschließlich August 2009) zahlt M nur jeweils die halbe Miete. Im November 2009 übt M ein im Vertrag eingeräumtes Optionsrecht aus, wodurch sich der Mietvertrag um weitere fünf Jahre bis 2015 verlängert. V klagt auf Zahlung der rückständigen Mieten. M verteidigt sich unter Berufung auf die Miethöhe vergleichbarer Objekte auf Sittenwidrigkeit sowie darauf, dass wegen seit Vertragsschluss gesunkener Mieten die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags weggefallen sei.

 

Ohne Erfolg! Mangels auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung (im gewerblichen Mietrecht bei Überschreitung der Miete vergleichbarer Objekte um 100%) im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fehle es bereits am objektiven Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB. Anders als M meint, könne zudem selbst bei Vorliegen der objektiven Merkmale nicht ohne Weiteres auf den subjektiven Tatbestand (z. B. verwerfliche Gesinnung, Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners) geschlossen werden. Dies gelte nur in solchen Fällen, in denen eine strukturelle Verhandlungsunterlegenheit vertragstypisch ist. Ansonsten müsse der benachteiligte Vertragsteil die subjektiven Merkmale darlegen und beweisen. Dies sei M vorliegend unter anderem auch deshalb nicht gelungen, weil er - in Kenntnis der vermeintlichen Sittenwidrigkeit - sein Optionsrecht ausgeübt und den Vertrag um weitere fünf Jahre verlängert habe. Auch eine Anpassung der Miete komme nicht in Betracht.

 

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nur dann anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.

 

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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