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Erweiterung des Mietgegenstandes durch schlüssiges Verhalten?

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent getroffen werden. Erforderlich ist aber, dass der Vermieter zustimmt.

Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit einem Fall zu beschäftigen, der in ähnlicher Form in der Praxis häufig zu beobachten ist: Im Jahr 1972 wurde ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Vom Flur der Wohnung führt eine Tür zu einer auf dem Dach gelegenen Freifläche, die vom Mieter als Terrasse genutzt wird. Im Erdgeschoss befand sich bei Vertragsbeginn eine Bankfiliale. Seit dem Frühjahr 2000 sind die Räume an den Betreiber eines Fischrestaurants vermietet. Dieser installierte dort eine Lüftungsanlage, deren Abluftrohr an der Außenwand des Gebäudes auf eine Höhe über Dach geführt wurde. Der Mieter beanstandet, dass die Nutzung der Freifläche wegen der Abluftgeräusche beeinträchtigt sei. Er begehrte gerichtlich die Feststellung, dass die Miete gemindert sei. Der Bundesgerichtshof hat die Klage abgewiesen (BGH, Urt. v. 23.09.2009, VIII ZR 300/08). Zur Begründung hat er darauf hingewiesen, dass der Mieter keinen vertraglichen Anspruch auf ungestörte Nutzung der Freifläche hat. Bei der Beschreibung des Vertragsgegenstandes sei die Freifläche nicht aufgeführt. Eine mündliche Zusatzabrede betreffend die Nutzung der Freifläche gebe es nicht. Die Nutzung der Freifläche sei auch nicht „mitvermietet", da die Freifläche nicht der Wohnung zugeordnet sei. Der Umstand, dass der Mieter die Freifläche seit 28 Jahren für seine Zwecke nutze, habe für sich allein nicht zur Folge, dass diese Vertragsgegenstand geworden sei. Es sei vielmehr erforderlich, dass sich aus dem Verhalten des Vermieters ergebe, dass dieser mit einer vertraglichen Erweiterung des Vertragsgegenstandes einverstanden sei. Im Ergebnis ist hiernach die bloße Duldung einer vom Vertrag nicht erfassten Nutzung noch keine Erweitung des Mietgegenstandes.

Mit einem ähnlichen Fall hatte sich kürzlich das Kammergericht Berlin auseinander zu setzen. Hier hatte der Mieter über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren eine im Objekt vorhandene Dachterrasse genutzt. Mietvertraglich war diese Nutzung nicht geregelt, die Dachterrasse wird auch nicht als Gemeinschaftseinrichtung im Mietvertrag benannt. Faktisch stand die Dachterrasse auch nicht allen anderen Mietern zur Mitbenutzung zur Verfügung, sondern nur einigen anderen Mietern. Der Vermieter widerrief sodann die Nutzung der Dachterrasse durch den Mieter frei und ohne Einhaltung von Fristen. Er beabsichtigte vielmehr eine gewerbsmäßige Nutzung der Dachterrasse, so dass diese den Mietern nur noch gegen Entgelt zur Verfügung stehe. Der Mieter beabsichtigte jedoch nicht, die unentgeltliche Nutzung der Dachterrasse zu unterlassen, worauf er vom Vermieter hierauf gerichtlich in Anspruch genommen wird. Das Kammergericht hat mit Urteil vom 01.12.2008 (Az. 8 U 121/08) entschieden, dass der Vermieter die Nutzungsüberlassung frei widerrufen kann. Fehle es an vertraglichen Regelungen zur Nutzung einer Fläche, so sei eine Gestattung - egal ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Nutzung erteilt sei - frei widerruflich. Dem stehe auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Die Absicht einer künftigen gewerbsmäßigen Nutzung durch den Vermieter stelle ein berechtigtes Interesse des Vermieters zu einer wirtschaftlichen Verwertung der Dachterrasse dar, welches nachvollziehbar und anzuerkennen sei.

Vergleichbare Fälle sind in der Praxis nicht selten, etwa wenn Mieter ihre Fahrzeuge im Hof des Anwesens abstellen oder den Raum vor der Wohnungsabschlusstür zum Abstellen von Schuhen oder dergleichen nutzen. In diesen Fällen erwirbt der Mieter auch dann kein Nutzungsrecht, wenn der Vermieter hiergegen nichts unternimmt. Mietvertraglich nicht geregelte Nutzungsüberlassungen stellen die Vertragsparteien regelmäßig vor Schwierigkeiten. Sie sind daher bereits im Vorfeld gut beraten, derartige Nutzungen beispielsweise im Nachtragswege zu fixieren.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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