Hückelhoven Heinsberg Rechtsanwalt Meurer  Baurecht
Kanzlei
Rechtsanwalt Heinsberg
Beratung
Rechtsberatung Heinsberg
Vita
Rechtsanwalt Heinsberg
Rechtsnews
Rechtsanwalt Heinsberg
Veröffentlichungen
Rechtsanwalt Hückelhoven Veröffentlichungen
Mitgliedschaften
Rechtsanwalt Hückelhoven Mitgliedschaften
Kontakt
Rechtsanwalt Hückelhoven
Impressum
Rechtsanwalt Hückelhoven

Anfechtung bei Falschauskunft hinsichtlich alter Mietschulden?

So mancher Vermieter hat die leidvolle Erfahrung machen müssen, dass er nach Überlassung seiner Räumlichkeiten an den Mieter feststellt, sich über die Zahlungsfähigkeit des Mieters getäuscht zu haben. Ist der Mieter mit zwei Mietzinszahlungen in Rückstand, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wieder aufkündigen. Da er die Mieträumlichkeiten nicht im Wege der Selbsthilfe räumen lassen kann, ist ggf. Räumungsklage zu erheben. Zieht auch der Mieter nach einem entsprechenden Räumungsurteil nicht „freiwillig" aus, ist ggf. außerdem die Zwangsvollstreckung erforderlich. All dies ist mit enormem Zeitaufwand und Kostenaufwand verbunden. Insoweit stellt sich mancher Vermieter die Frage, wie er ein solches Horrorszenario vermeiden kann.

Nach überwiegender Rechtsauffassung hat der Vermieter die Möglichkeit, eine Verdienstbescheinigung des Mieters zu fordern. Wegen der zentralen Bedeutung der Zahlungsfähigkeit des Mieters sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw. zulässig. Dies hat etwa das Oberlandesgericht Koblenz mit Beschluss vom 06.05.2008 (Az. 5 U 28/08) entschieden. Der Mieter, aber auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht der um Auskunft gebetenen Mieter ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie eine Erklärung verweigern können. Das ist nicht dadurch infrage gestellt, dass der gewünschte Vertrag in einem derartigen Fall wahrscheinlich scheitert.

Macht der Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses über das Einkommen unwahre Angaben, so ist der Vermieter zu einer Anfechtung des abgeschlossenen Mietverhältnisses berechtigt. Er kann dann bei Kenntnis der falschen Angaben unverzüglich eine Anfechtung aussprechen, ohne abwarten zu müssen, dass sich der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Zur Anfechtung berechtigt ist der Vermieter auch, wenn der Mieter falsche Angaben in einer Selbstauskunft macht. Ist die zu Grunde liegende Frage des Vermieters zulässig und hat sie wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses, so hat er die Möglichkeit, wegen arglistiger Täuschung bei Falschauskunft das Mietverhältnis anzufechten. Das Landgericht Itzehoe hat mit Urteil vom 28.03.2008 etwa dies für den Fall entschieden, dass der Mieter frühere Mietschulden verschwiegen hatte in einer Selbstauskunft (LG Itzehoe, Az. 9 S 132/07). Zwar ist in der Tat nicht jede Frage geeignet, eine Anfechtung bei unrichtiger Beantwortung der Frage zu begründen. Fragen nach den Einkommensverhältnissen, nach der Bonität, nach dem Beruf und nach dem Familienstand werden aber als zulässig angesehen. Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen betreffen die Bonität des Mieters und sind deshalb zulässig. Eine Falschauskunft diesbezüglich begründet daher ein Anfechtungsrecht des Vermieters. Nach neuer Rechtsprechung hat der Mieter dagegen gegen seinen früheren Vermieter keinen Anspruch auf eine Mietbescheinigung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zusätzlich zur Erteilung einer Quittung über seine Mietzahlungen eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (vgl. BGH, Urt. v. 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Daher kann der potentielle neue Vermieter auch keine solche Bescheinigung verlangen. Er ist daher auf die Angaben des Mieters angewiesen.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass die Gerichte aufgrund der häufigen Klagen über hohe Mietrückstände den Vermietern die Möglichkeit geben wollen, sich von Mietverträgen zu lösen, wenn der Mieter falsche Auskunft über seine Vermögensverhältnisse erteilt, um das Auslaufen von hohen Mietrückständen zu vermeiden. Ebenfalls soll dem Vermieter so die Möglichkeit gegeben werden, Fragen zur Bonität in zulässiger Weise zu stellen. Dem Mieter bleibt nach Ansicht der Gerichte die Möglichkeit, die Fragen gar nicht zu beantworten. In diesem Fall muss er damit rechnen, als Mieter auszuscheiden. Inwieweit der Vermieter von seinen Möglichkeiten, den Mietinteressenten zur Selbstauskunft anzuhalten, Gebrauch machen kann, hängt insbesondere auch von den Marktverhältnissen ab. Kann er eine attraktive Wohnung zu einem attraktiven Preis bieten und kann er mit vielen Mietinteressenten rechnen, so kann er seine rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen. Hat er dagegen nur eine qualitativ oder preislich unattraktive Wohnung zu bieten, so riskiert er, die wenigen Mietinteressenten durch die Selbstauskunft zu verschrecken mit der Folge, dass er letztlich überhaupt keinen Mieter finden wird. Die Entscheidung hat der Vermieter somit nach Fingerspitzengefühl und Augenmaß selbst zu treffen.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


zurück zur Übersicht...
Copyright © 2008 Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer | Alle Rechte vorbehalten | Haftungsausschluß |