Nachlässig verhandelte Mietverträge über Gewerbeimmobilien bergen große Risiken

Beim Abschluss von gewerblichen Mietverträgen unterlaufen regelmäßig die gleichen Fehler. Diese können zu sehr nachteiligen und kostspieligen Folgen führen. Nachfolgend die fünf häufigsten Fehler:

Fehler Nr. 1: Keine ausreichende Festlegung des Mietobjekts
Oft wird das Mietobjekt im Rahmen des Vertrages nicht genau festgelegt. Um derartige Probleme von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, dem Mietvertrag als Anlage Grundrisspläne beizufügen, in welche das Mietobjekt genau eingezeichnet wird. Spätestens dann zeigt es sich, falls Vermieter und Mieter unterschiedliche Auffassungen über die Grenzen bzw. den Umfang des Mietobjektes haben sollten.

Fehler Nr. 2: Verteilung der Betriebskosten
Es ist wiederholt festzustellen, dass bei gewerblichen Mietern die Auffassung besteht, sie müssten die Kosten der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung tragen. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass es keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtungen des Mieters gibt, diese Kostenpositionen im wirtschaftlichen Ergebnis zu tragen. Vielmehr ist bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien frei verhandelbar, welche einzelnen Betriebskosten jeweils vom Vermieter bzw. Mieter zu übernehmen sind.

Fehler Nr. 3: Verteildung der Instandhaltungsverpflichtungen
In vielen Gewerbemietverträgen findet sich unter der Position „Instandhaltung“ sehr oft die Regelung, dass der Vermieter für „Dach und Fach“ zuständig ist, während der Mieter sich um den Rest kümmern muss. Diese Regelung bedeutet, dass die Verantwortlichkeit für die sog. Außenhaut (Dachflächen und Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür) sowie die tragenden Teile eines Gebäudes bei dem Vermieter liegt. Der Mieter hat somit im Übrigen die Verantwortlichkeit für das gesamte Innenleben des Gebäudes bzw. des Mietgegenstandes. Aus Sicht des Mieters ist unbedingt darauf zu achten, dass ihm nur die sogenannten „Schönheitsreparaturen“ obliegen, während die gesamte sonstige Instandhaltungsverpflichtung in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt.

Fehler Nr. 4: fehlende Regelung betreffend behördliche Auflagen
Für die Führung eines Gewerbebetriebes ist regelmäßig die Zahlung einer Konzession erforderlich. Im Mietvertrag ist unbedingt zu regeln, welche Vertragspartei für die Erfüllung eventueller behördlicher Auflagen verantwortlich ist und die damit verbundenen Kosten trägt. Aus Mietersicht sollte vereinbart werden, dass die Verantwortlichkeit für die Erfüllung behördlicher Auflagen vertraglich dem Vermieter zugeordnet wird.

Fehler Nr. 5: Keine Regelung für Reklameschilder
Der Mieter eines Ladenlokals hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, außerhalb der von ihm angemieteten Räume Werbeschilder, Leuchtreklamen und ähnliches anzubringen. Es ist deshalb unbedingt erforderlich, dass der Mieter im Rahmen der Verhandlungen im Vertrag genau festlegt, an welcher Stelle des Hauses er welche Werbeschilder anbringen möchte, wobei es sich zudem empfiehlt, die geplanten Maßnahmen im Rahmen einer weiteren Anlage zum Vertrag genau zu beschreiben. Zudem ist zu beachten, dass für die Anbringung von Werbetafeln regelmäßig behördliche Genehmigungen erforderlich sind. Der Vermieter muss sich daher im Mietvertrag gegenüber dem Mieter verpflichten, bei der Einholung dieser behördlichen Genehmigung nach besten Kräften mitzuwirken und in seiner Eigenschaft als Gebäudeeigentümer alle erforderlichen Erklärungen gegenüber der Behörde abzugeben.

Fazit: Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass gewerbliche Mieter größtenteils beim Abschluss des Mietvertrages viel zu nachlässig sind. Da Gewerbemietverträge häufig lange Laufzeiten haben, können sich aus einem schlecht verhandelten Mietvertrag erhebliche und regelmäßig nicht eingeplante Kostenbelastungen für den Mieter ergeben, die sich aber durchaus vermeiden lassen. Umgekehrt können hier auch dem gewerblichen Vermieter erhebliche unnötige Kosten entstehen, wenn er etwa nicht wirksam eine Instandhaltungsverpflichtung regelt, jedoch von der Wirksamkeit ausgeht und demnach keine Rückstellungen bildet. Für beide Parteien gilt hier, dass oftmals rechtlicher Beratungsbedarf besteht und hier nicht am falschen Ende gespart werden sollte.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht