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Wertersatz für rechtsirrtümlich erbrachte Endrenovierungsarbeiten?

In den letzen Jahren hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Insbesondere vertraglich vorgegebene „starre“ Fristen, die eine Renovierung unabhängig vom Zustand der Mietsache vorsahen, wurden für unwirksam erklärt. Dies gilt auch für Endrenovierungsklauseln, die dem Mieter eine Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses auferlegten. Konsequenterweise muss der Mieter wegen Unwirksamkeit der Klausel bei Auszug überhaupt keine Renovierungsarbeiten durchführen. Fraglich ist nun, ob der Mieter, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit seine vermeintliche vertragliche Verpflichtung erfüllt vom Vermieter Ausgleich geltend machen kann, wenn er nach Durchführung der Arbeiten erfährt, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof auseinander zu setzen (Az. XI ZR 262/07). Dem Rechtsstreit lag der Sachverhalt zu Grunde, dass der Mieter die Wohnung im Jahr 2004 renoviert hat. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovierung. Der genaue Inhalt des Gesprächs bleibt während des Rechtsstreits streitig. Jedenfalls haben die Kläger vor Auszug die Wohnung noch geweißt. Mit der Behauptung, der Vermieter habe ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand weiter zu vermieten, beanspruchten die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand und Deckenflächen getä-tigten Aufwendungen, die sie mit 9,00 €/m² ansetzten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter ein Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zusteht. Die Mieter haben die vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtlichen Grund erbracht. Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, hat der Vermieter gemäß § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Dieser bemisst sich nicht nach der durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretenen Wertsteigerung, sondern dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung.

Im Hinblick darauf, dass die meisten Mieter die Arbeiten in Eigenleistung erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen, bemisst sich der Ausgleich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Ersatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Dies entspricht in der Regel nur einem Bruchteil dessen, was der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen. Noch nicht entschieden ist die Frage, wie der Wert anzusetzen ist, wenn die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von dem Mieter in selbstständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der dem Mieter zustehende Anspruch auf Wertersatz die logische Konsequenz einer durchgeführten Renovierung infolge einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ist. Dem Vermieter soll die Verwendung der unwirksamen Endrenovierungsklausel nicht zu Gute kommen. Allerdings sollte sich der Mieter davor hüten, Arbeiten inKenntnis einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel auszuführen, um anschließend eine Vergütung beanspruchen zu können. Die Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit schließt gemäß § 814 BGB einen Ersatzanspruch aus. Erfahrene Vermieter wissen, ob sie in ihren Verträgen (mittlerweile) unwirksame Schönheitsreparaturklauseln verwendet haben. Sollte der Vermieter bei Beendigung kein Interesse an einer vom Mieter durchgeführten Renovierung haben, kann er nach Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung den Mieter auf die unwirksame Klausel hinweisen und so dessen Kenntnis herbeiführen.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht


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