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OLG Schleswig: Beim Verkauf eines 50 Jahre alten Hauses mit Hinweis im Vertrag „Vorratskeller“ liegt bei Feuchtebelastung der Kellerräume kein Mangel vor.

Wird ein älteres Objekt veräußert, so streiten die Kaufvertragsparteien später vor Gericht häufig über die Frage, ob ein Mangel arglistig verschwiegen worden ist. Besonders häufig betrifft dies häufig Räumlichkeiten im Keller.

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das OLG Schleswig (Urteil vom 14.12.2017 - 11 U 44/17) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Beklagte verkauft ein 50 Jahre altes Haus. Im Kaufvertrag wird der Keller als „Vorratskeller" bezeichnet. Gewährleistung wird - wie üblich - ausgeschlossen. Die Käuferin macht nach einigen Monaten Ansprüche geltend und behauptet eine arglistige Täuschung, weil der Keller durchfeuchtet sei. Im selbständigen Beweisverfahren wird festgestellt, dass die alte Abdichtung funktionsuntüchtig ist. Die Käuferin beruft sich auf § 444 BGB und macht Ansprüche wegen arglistigem Verschweigen geltend und will Schadensersatz für die Herstellung einer Gebäudeabdichtung.

Das Landgericht gab der Klage aufgrund des Gutachtens im selbständigen Beweisverfahren noch statt. Die Kellerwände seien durchfeuchtet und das Maß der festgestellten Feuchtigkeit würde eine Eignung als Vorratskeller nicht zulassen. Deshalb sei der Gewährleistungsausschluss unbegründet. In der erstinstanzlichen Beweisaufnahme wird anhand von Lichtbildern festgestellt, dass es bereits bei den Besichtigungen dunkle Stellen, Farbabplatzungen, Bohrlöcher und Ausblühungen gegeben hat. Die Berufung der Verkäuferin hat Erfolg. Das OLG weist darauf hin, dass beim Erwerb eines Gebäudes mit einem Alter von über 50 Jahren in Kellerräumen bei untergeordneter Nutzung Durchfeuchtungen auf der Innenseite des Baukörpers zu erwarten seien. Trotz solcher Erscheinungen sei der Keller als Vorratskeller geeignet. Das OLG verneint, dass das gekaufte Haus deshalb einen Mangel aufweise, weil der tatsächliche Zustand der Kelleraußenwände negativ von der vertragsgemäß geschuldeten Beschaffenheit abweichen würde. Die Käuferin habe auch das Alter des Hauses gekannt. Bei Beschichtungen, die man in der ersten Hälfte der 60iger Jahre bei Einfamilienhäusern auf das Kellermauerwerk aufgebracht habe, sei es typisch, dass sie heute nicht mehr intakt seien und daher das Eindringen von Feuchtigkeit nicht mehr wirksam verhindert werde. Im Übrigen sei bei der Besichtigung der durch die unstreitigen Lichtbilder festzustellende Zustand erkennbar gewesen. Diese aus den Lichtbildern ersichtlichen Sachverhalte haben auf Feuchtebelastung hingewiesen. Im Ergebnis liege schon mangels anderweitiger vertraglicher geschuldeter Beschaffenheit kein Mangel vor.

Fazit: Die Entscheidung ist zutreffend. Wenn in einem Kaufvertrag ein Keller als „Vorratskeller" verkauft wird und nicht als Wohnkeller und an den Kellerwänden bereits bei Besichtigung Erscheinungen feststellbar sind, die auf eine Feuchtebelastung hindeuten, muss bei einem 50 Jahre alten Haus damit gerechnet werden, dass die Abdichtung nicht mehr funktionstüchtig ist. 50 Jahre alte Abdichtungen sind technisch verbraucht. Hinzu kommt, dass in den 60er Jahren ohnehin Anstriche verwendet wurden, die nicht heutiger Abdichtungsqualität entsprechen. Etwas anderes gilt sicherlich, wenn ein Keller als Wohnkeller verkauft wird, weil dann die vertragliche Beschaffenheit die Eignung des Kellers zu diesem Zweck definiert und damit eine Feuchtigkeitsbelastung nicht zulässt. Wäre insoweit ein Mangel festzustellen, müsste natürlich noch die Kenntnis der Verkäuferin zur Herbeiführung des Arglisttatbestands bewiesen werden.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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