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OLG Köln: Exposé wird nicht Vertragsinhalt!

Vor Abschluss eines Bauträgervertrages werden meist Unterlagen von Seiten des Bauträgers übergeben, insbesondere etwa ein Exposé. Stellt sich später heraus, dass die Angaben im Exposé nicht zutreffend sind, kommt es auf die Frage an, ob das Exposé Vertragsinhalt ist.

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das OLG Köln (OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016, Az. 11 U 173/15) auseinanderzusetzen. Dem Urteil lag folgender Sachfrage zu Grunde: Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus zwei Erwerberverträgen Minderungsansprüche i.H.v. jeweils 11.000 Euro gegen den Bauträger geltend, da die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im (nicht beurkunde-ten) Exposé dargestellten und beworbenen Erscheinungsbild abweichen. Der Bauträger bestreitet das Vorliegen eines Mangels.

Das OLG Köln gibt dem Bauträger Recht! Handele es sich bei den bildlichen Darstellungen des Bauvorhabens in einem Exposé vornehmlich um Computergrafiken, könne der Erwerber nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt werde, wie in den Computergrafiken visualisiert. Eine mittels Grafikprogramm geschaffene Architekturdar-stellung berge die Möglichkeit gewisser Abweichungen bei der Umsetzung und Präsentation der geplanten Idee, gerade auch in Details wie der genauen Farbgebung. Das bedeutete, dass ein Vertrauen darauf, ein Objekt werde exakt so in der Realität ausgeführt, wie in einer Compu-tergrafik visualisiert, schon im Ausgangspunkt nicht gerechtfertigt erscheine. Bestätigt werde dies durch den Umstand, dass die grafische und textliche Darstellung selbst innerhalb des Expo-sé voneinander abweichen. Im Übrigen: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grund-stücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Ur-kunde keinen Niederschlag finde, führe in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinba-rung.

Fazit: Die Argumentation des OLG Köln steht im Widerspruch zu der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs. Die Argumentation des OLG trifft auf einen Bauträgerver-trag, der ab dem 01.01.2018 beurkundet wird, nicht mehr zu, wenn die Baubeschreibung unvoll-ständig oder - wie hier durch Widersprüche im Exposé - unklar ist. In diesem Fall ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards, nach der übrigen Leistungsbeschreibung auszulegen. Damit hat der Ge-setzgeber der oben genannten Rechtsprechung und die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs kodifiziert. Danach zählen Exposé und Prospekte zu den vertragsbegleiten-den Umständen, die bei der Auslegung des Bausolls eines Bauträgervertrags zu berücksichtigen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers. Da die Auslegungsregel im Gesetz kodifiziert wurde, gilt sie nicht nur für vorformulierte, sondern auch für individuell ver-einbarte Baubeschreibungen. Dies gilt aber nur bei unvollständiger oder unklarer Baubeschrei-bung! Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibung zwar von den vorvertragli-chen Angaben ab, ist aber an sich klar, verständlich und vollständig abgefasst, gilt das Beurkun-dete als geschuldetes Bausoll.

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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