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OLG Düsseldorf: Wann haftet der Verkäufer für Feuchtigkeitsprobleme?

Mit einem derartigen Fall hatte sich kürzlich das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.01.2017 - 24 U 36/16) auseinanderzusetzen. Dem Beschluss lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Käufer einer gebrauchten Immobilie stellt durch ein Sachverständigengutachten Feuchtigkeit an einer Gebäudetrennwand aufgrund einer fehlerhaften Abdichtung fest. Er macht daraufhin gerichtlich Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend. Trotz der unstreitigen Mängel verneint das erstinstanzliche Gericht eine Haftung des Verkäufers. Gewährleistungsansprüche seien im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen. Die angebliche vorvertragliche Erklärung des Verkäufers, die Immobilie befinde sich in einem sehr guten Zustand, enthalte keine Beschaffenheitsgarantie. Gleiches gelte für die Versicherung im Kaufvertrag, der Verkäufer kenne und verschweige keine versteckten Mängel. Gegen diese Entscheidung wendet sich der Käufer im Berufungsverfahren.

 

Auch das Berufungsgericht verneint eine Haftung des Verkäufers. Da Gewährleistungsansprüche im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen sind, bestünden solche nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Richtigerweise stelle die behauptete vorvertragliche Äußerung, die Immobilie befinde sich in einem sehr guten Zustand, keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Das Gericht begründet dies mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Danach können bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften vorvertragliche Angaben des Verkäufers keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, sofern sie nicht im Kaufvertrag ihren Niederschlag gefunden haben. Auch die Versicherung im Vertrag, keine versteckten Mängel zu kennen oder keine bekannten Mängel zu verschweigen, begründe keine Beschaffenheitsgarantie. Denn diese setze voraus, dass der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernehme. Demgegenüber enthalte die Erklärung nur eine Aussage zum Kenntnisstand und bedeutet keine Gewährübernahme für das Fehlen eines Mangels. Dies gelte umso mehr, nachdem solche Formulierungen in der Regel standardmäßig in notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien aufgenommen würden.

 

Die Entscheidung orientiert sich an der geänderten Rechtsprechung des BGH. Dieser hat seine frühere Auffassung, wonach durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zu Stande kommt, ausdrücklich aufgegeben und verlangt nun, dass diese Erklärung im beurkundungspflichtigen Vertrag enthalten sein muss. Der BGH hat diese Anforderung auch im Fall öffentlicher Äußerungen des Verkäufers bestätigt. Damit gilt nun umso mehr, dass vom Käufer gewünschte Erklärungen und Zusicherungen in den Kaufvertrag gehören. Anderenfalls sind hieraus resultierende Ansprüche so gut wie nicht mehr durchsetzbar.

 

Dr. Wolfgang Meurer, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwaltskanzlei Dr. Meurer, Meurerstraße 33, Hückelhoven-Ratheim


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